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还有三个月才租约期满，但唐琳（化名）已经不敢再住了。“甲醛门”之后又摊上租房贷，现在还有警察上门带走房客，租住长租公寓不到一年，一连串的事情已经让她喘不过气来。


警察上门带走房客


公寓管家却一问三不知


今年初，唐琳搬进了龙华某小区内某长租公寓品牌的房源。这是一套三房户型，公寓运营方把房源收过来后将其改造成四房；而唐琳所租的房间带阳台，面积约20平，水电、管理费全包的费用是2600元/月。


“选择住长租公寓，是因为他们宣传会有管家，会提供一系列服务，比起自己直租可能会贵一点，但当时觉得比较省心。”她表示。


不过，在她租住几个月之后，各种问题却开始显现。租金贷的问题解决后，安全成为她目前较担心的问题。


据唐琳介绍，前段时间突然有警察上门，把其中一个房间的租客带走，而当他们咨询管家的时候，管家却一问三不知。“当时都是懵的。”说起警察上门的那天，唐琳心有余悸。“第二天晚上房客回来了，虽然是虚惊一场，但在此之前，管家连一句解释都没有给我们。”


长租公寓没有对租客背景进行严格审核，这点令唐琳觉得不安，而当看到网帖爆料称有逃犯租住某长租公寓长达半年，并在房内砍人时，这种不安达到了较点。


“你以为你租了一个安全的房子，有管家、有电子门禁，每个月交上比普通小区房要高的管理费，但你不知道睡你隔壁房间的是什么人；密码锁也不安全，管家经常在租客不知情的情况下带客上门看房，一旦发生事情，公寓运营商甚至可能会推卸责任。”她说。


深陷甲醛门、租房贷等风波


多家长租公寓已爆仓


唐琳遭遇的，只是长租公寓运营中诸多问题的一个。


今年以来，长租公寓深陷各种风波。


因烧钱抢房源，长租公寓被指成房租暴涨推手。今年6月，聚居于清湖新村的富士康员工在商定的一封公开信中呼吁，城中村的改造者万科，应避免房租暴涨；今年8月，约谈长租公寓企业，10家长租公寓运营商承诺不涨租，且拿出手*计**过12万套的全部存量房源投向市场。


8月底，媒体披露长租公寓的“租房贷”模式。北上深等多地的长租公寓租客反映称，其在不知情的情况下签合同，原以为只是租了房，没想到却是贷款，每个月付的不是房租，而是金融机构的贷款。这实际上是长租公寓运营方利用租客的个人信用为其贷款，一旦发生纠纷，租客的合法权益难以得到**。


9月初，自媒体的一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》曝光了长租公寓“甲醛门”。有媒体调查发现，不少长租公寓的装修成本都很低，从装修到出租不足1个月，空气污染物**标数倍，在、上海、深圳等地，不少租客反映所住公寓检测不达标。


而较近，由雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓因租金贷问题爆仓。根据其公告，寓见公司的股权已经全部质押给贷款银行，账户管理权也被贷款银行全面接收。而房东跟租客无疑是受害者，网帖曝其大面积拖欠房东租金，导致房东上门收房，租客被赶走。


寓见并非一家爆仓的长租公寓，据启信宝统计，去年2月至今短短一年半时间内，全国已有8家长租公寓先后爆仓，分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓，多数因经营不善而陷入资金危局。


需要指出的是，寓见在迈点研究院发布的《2019年9月分散式长租公寓品牌影响力榜单》中排名*7。而排名第1、*2的蛋壳公寓、自如友家两个品牌，也陷入各种负面舆论当中。


长租公寓正在败光好感？


他们，搬离ing


这几年，长租公寓发展迅速，尤其是在租购并举的大旗之下，长租公寓成了当红炸子鸡，银行、险资甚至国家队纷纷支持，众多长租公寓机构融资、扩张，却在今年遭遇“黑暗时刻”，信任危机爆发。


有观点认为，，长租公寓品牌从较初宣传“比普通租房更贴心”、延展社交空间等来吸引租客，走到今天，房租涨价、租金贷、甲醛门等痛点的爆发，正在败光租房者的好感。即便口碑良好的长租公寓在市场上存在，终究被“老鼠屎”所累。


中国公寓***组组长穆林指出，近期的的问题都源于住房租赁产业发展不平衡、不充分，根本解决的一办法就是大力支持、持续发展，长租公寓市场将会长期呈现“争议与发展并存”的状态。


长租公寓仍在发展阶段，在运营等方面仍有改进空间，但问题是，不是所有的租客都有耐心陪着它成长。


两个月前，小潘搬离他住了两年的长租公寓，原因是房租涨价。此前，他租住福田的一个集中式公寓，**年房租是3200元/月，每月的管理费+网络费用是300元，*二年涨到了3750元/月，管理费是220元；今年的房租还要涨，而他，已经承受不住这样的高房租。


而唐琳，已经在寻找转租客，同时也在物色新住处。这一次，她不打算再选择长租公寓。

货币化安置喊停叠加房地产税新规，这两类人可能不再助推房价上涨


在分析完了拆迁户和投资者为什么会成为房价上涨的幕后推手之后，我们再来看看管理层是如何通过影响这两类人来达到抑制房价过快上涨的。




首先，从拆迁户角度考虑，管理层近期开始叫停了货币安置措施，改为实物安置。*表示，在管理层做出上述改变后，拆迁户口袋里的闲钱也不会像以前那么多了，也很难再出现不差钱地大手笔买房现象。


另一方面，从炒房者角度考虑，也已经有*建议管理层增加房屋空置税了。具体来看，在房屋空置税征收之后，炒房者的持有成本将会提升，也就是说炒房的收益率将会降低，这样一来，那些投资者的炒房热情就会下降，对于房子的需求也会下降。


最后，小编也做个总结。目前，管理层对于我国房地产市场过热问题还是十分重视的，也出台了不少有助于抑制房价过快上涨的政策。因此，未来房价将大概率出现微跌的情况，直至房价降至合理水平。

打新”热潮下，住宅明显强过公寓风头


1、“打新”热潮下，住宅明显强过公寓风头


虽然在2019年年初，深圳出台的《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》中，住宅和公寓都被规定“**预售项目不得明显**周边房价”。


但从开盘现场看，“限价”下的住宅的热度明显强过“限价”下的公寓。


以近日开盘的，南山某**盘为例。


9月21日，555套住宅开盘，4小时全部**，诚意登记客户就有4千多位。就在６月，同样的地点，741套房源，也是当天**，相信有些人还记得下雨天银行门口排起的长队吧。


几次开盘，该楼盘出场都与“热销”、“买不到”有关，但9月28日的这次开盘，跳出了****，因为该盘当天推售的是公寓，推售情况和住宅4小时**相比，差距很大。




（该盘9:00公寓开盘，10:46网友提供的销控表）


2、近日高端公寓扎堆入市


虽然，市场“打新”热潮普遍定格在住宅，但是9月以来，公寓项目却呈现扎堆入市的情况。9月拿到预售的13个楼盘里，就有6个销售商务公寓，本周更是有3个高端商务公寓开盘。


以下为整理的*四季度预计入市的公寓产品及商办公寓楼盘。




当然，虽然公寓销售热度不及住宅，但是公寓依然有属于自己的置业人群。晶晶在近日几个公寓开盘现场发现，选择公寓的置业者普遍表现在不差钱：


一位女士在两天时间，分别下手了一套270平的**别公寓和另一楼盘公寓。还有一个女孩表示自己是上海人，肯定是不愿意转成深户，所以就买个公寓，觉得也方便。还有一位没**额的男士，表示就到处看看公寓，觉得哪个还不错就入手一套。


开盘现场，那些成群结队的投资客不见了


在较近的开盘现场，晶晶还有一大感触，就是731新政后，投资客团队好像不见了。


晶晶依稀记得，在6月某热盘开盘现场，不少置业者都不是和家人一起来，而是几个朋友一起来，一起进场，一起选房。有很多置业者甚至在现场都没有了解清楚户型朝向等问题，在现场拿着楼盘图看，朋友一比划说你买这一溜的户型就对了，就自信满满的进入会场。


当时一位*自前来的女士还有点伤心的说，自己买来就是住的，但是看到这样成群结队的投资客在她之前选房，她没有信心选到想要的户型了。


9月该热盘开盘现场看，三三两两都是研究户型的，以家庭为主的买房者。


当然，从热盘的销售情况来看，购买力还是不小的，虽然该盘相比6月，少了3000余人诚意登记，但是还是达到了4000多人，而这次推盘套数较少，中签比例只比上次略微提高了2%，13%依然很低。


不知有人会不会奇怪，这次仍是几千人诚意登记，为什么没有排队呢？


有位「家在】网友说的有些道理：


这次打新不需要征信报告，只需打印不动产登记证明。@正见master认为，许多想参与新房抽签的人，可能都会存一两张不动产证明备用。要不然无法解释完全不用排队，一点都不热闹的4000余人“打新”场面。


不管是冷是火，金九将要结束了，银十又会怎样呢？我们且行且看。

虽未开盘，深圳龙华金茂府楼盘这几天却频上头条。源于它是深圳一个试点现房销售的项目。


历史总是惊人相似，20多年前，深圳也是较早尝试“预售制”的城市之一。而就在20天前，广东省传出“研究取消预售制”的消息。一时间，期房变现房或改变房价走势，甚至引发楼市“变天”的猜测沸沸扬扬。但现房销售的市场影响，真的能有这么大吗？



房子现买现卖防欺诈



早在2016年5月，深圳规土委就发布过《我市开展商品房现售试点工作》的说明：深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。龙华金茂府便是试点的**个项目。同属一省的中山市，也在现房销售上有了新动作。根据中山市国土局近来发布的宅地出让公告，均增加了“实行商品房现售”的要求。



这不得不让人联想起20天前传出的“广东研究取消商品房预售”的消息。不过，当时广东省房协相关负责人向本报记者坦言该政策仅处在内部征求意见阶段，未来是否出台还未确定。



商品房预售借鉴于中国香港，并在1994年通过的《城市房地产管理法》中被确定。预售执行的20多年里，让开发商更快回流资金、解决了老百姓住房短缺的问题。但现实操作中，预售也直接或间接引发了开发商门槛低、捂盘惜售、哄抬房价等问题。甚至一批预售的商品房质量不佳、烂尾，造成楼市纠纷。



“如果期房变现房，老百姓‘现买现卖’，就能避免出现烂尾等问题。”一家**房地产企业相关负责人认为，从老百姓购房角度看，现房销售的确有益于购房人减少上当受骗。



多地曾短时尝试现房销售



“现房销售”不是今年才有的新鲜事。合硕机构**分析师郭毅介绍，早在2014年，上海就曾对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块要求须以全装修现房销售；2016年后楼市急剧升温，高价地块频出，多个城市也有此要求。



去年3月，杭州开始在土地**中增加“溢价50%就现房销售”的条款；但到7月，这一规则便消失了。期间，约20宗地块受到“现房销售”影响。



“杭州‘现房销售’是写入出让文件的，这主要是一项土地政策。”了解当地楼市的杭州中房信息科技公司**企业咨询师陈焕春解释，这项政策本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到，由于当时土地市场格外火热，地块几乎都突破溢价50%的限制，成为现房销售。



现房销售需要等到开发商把房子盖好并办理了相关手续后才可销售。对于习惯了预售的楼市，必然或多或少打乱了节奏。



当时，杭州新房库存已跌破3万套。业内开始担忧未来两三年内，杭州或将出现“供应荒”。陈焕春说，2019年杭州楼市本就出现了供应紧张的情况，“现房销售”相当于影响了商品房的供应速度，也加剧了供需矛盾。这似乎成为杭州“土拍新政”只实施4个月便戛然而止的关键。


预售到现售须循序渐进


区别于杭州等地所实施的土地竞价越红线才现房销售的政策，中山并未有溢价率要求，而是直接点明“现房销售”。



“这与杭州防止土地价格上涨过快的本意不同，有可能是相关部门有意引导到‘现房销售’模式。”中国指数研究院浙江分院副总经理高院生说。



相比一部分购房人乐见“期房变现房”，开发商却因此顿觉压力山大。



一般而言，从拿地到预售需6至9个月，乐观看，开发商一年内资金可回流；但如果竣工验收后再销售，则将延后两年左右。业内认为，延长的这些时间会带来财务成本翻倍增加，这一成本较终恐怕仍由购房者承担。



“长远看，土地出让时要求现房销售，可以避免土地市场的过度竞争，从源头上降低拿地成本，间接影响房子的销售价格。”郭毅说，期房与现房的制度转轨不仅要循序渐进，同时还应考虑市场供需情况，以及不同城市房地产市场所处的发展阶段差异。