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中资企业扩张意愿增强 有望驱动写字楼市场需求上升


中国经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。


报告显示，高达81%的受访企业表示在未来三年有明确增员计划，该比例较上一年大幅上涨23个百分点，其中预计人员增长10%以上企业比例**过1/3。


在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显着增加的主引擎之一。此外，金融业与TMT行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。


近年来，由于科技的发展以及基础设施建设的完善，城市中心商务区的优势被逐渐削减，新兴商务区正逐渐受到更多的青睐。从供应层面来看，*城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。


值得一提的是，报告显示，企业在二线城市的扩张需求表现强劲。当前，成都、重庆、武汉等中西部节点城市不仅拥有丰富的人力资源，与综合成本保持高企的*城市相比，其办公租赁成本也相对较低。


商办“出售改转让” 新招还是昏招？


面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等新型销售方式已经成为商办市场的普遍现象。然而，商报记者近日调查发现，商办项目再出新招。


近期，位于房山的V7荷塘月色四期别墅产品开盘，该项目为石榴置业开发的商办房屋，但号称“不限购”。据悉，该项目为了规避限购，通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋。这也就意味着房屋的占有、使用、收益等权利属于购房人，而产权属于开发商。值得一提的是，市相关政策规定，商办项目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右别墅的该项目，4户拥有一个房本，且产权属于开发商。


在行业人士看来，V7荷塘月色的销售模式与“以租代售”类似，也是一种“打政策擦边球”的做法。有律师提醒，究其本质，可以理解为“以合法形式掩盖非法目的”，置业购房存风险，购房人的合法权益也难得到**。


商业地产迎来重要行业"拐点" 从"重开发"到"重运营"


业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，**的风口与机遇就在眼前。


在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。


技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。


在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

一季度成都优质写字楼新增供应19万平方米


一季度,成都写字楼平均租金76.2元/平方米·月,环比增长2.2%；**写字楼平均租金93.7元/平方米·月,环比增长1.3%；零售物业平均租金375元/平方米·月,环比增长0.1%；物流仓储物业平均租金24.9元/平方米·月,环比增长1.5%。成都写字楼淡季活跃,办公需求加速释放,新经济带动联合办公成市场焦点；市场回暖提振业主信心,租金涨幅创近几年来新高。


研究报告显示,一季度成都优质写字楼新增供应19万平方米,其中,睿东中心和**环球金融中心A座两个**写字楼项目交付入市,带动**写字楼存量突破350万平方米。


值得注意的是,承接中小微办公需求的联合办公在蓉持续扩张,联合办公、众创空间等共享办公空间的拓展也不局限于优质写字楼,写字楼与其他业态的差异进一步模糊,零售物业开始受到关注,受联合办公活跃需求的带动,专业服务业的需求贡献率**四成；其次,以车贷、个人信贷为代表的中小微金融企业的办公需求持续释放,推动金融业以17.6%的贡献率位列*二；*三,依托软件园、科技孵化器等载体以及**的持续培育,成都TMT行业维持高速发展势头。


一季度中国香港写字楼平均租金环比上升1.8%


中国香港写字楼租赁需求继续强劲，整体**写字楼吸纳量达到556,203平方英尺，各区的租金均有升幅；中环平均租金环比上升2.4%至每月每平方英尺134.3港元（105.8元人民币），再创新高，而跨国机构迁离中区的步伐有所加速，并且这一举动由专业服务公司所带动；


**季度全港整体写字楼平均租金环比上升1.8%至每月每平方英尺74.2港元，升幅较高的地区包括港岛南（2.9%）及中区（2.4%）。由于待租率下跌，中区**及****写字楼每平方英尺租金在本季分别升至每月134.3港元及161港元的水平，再度刷新纪录。

商办房限购后的另类销售途径


自从2019年“3·26”新政出台后，商办项目回归商业办公属性成为重要的楼市调查内容之一，因此不得向个人出售的规定，使原本热闹的商办销售市场瞬间冷却，商办项目也成为开发商心中的“痛”。


不过记者调查发现，新型的销售方式已经在市场上悄然出现，即通过与机构合作，为买房人注册公司，从而让普通购房人获取购房资质，从而达到销售的目的。同时，一些项目也打出了“不限购”等宣传口号。


此外，一些代租机构也进入到了商办市场，试图通过租赁来帮助购房人挖掘商办的投资价值。在行业人士看来，种种手段违背了政策调控的初衷，摆在他们面前的依旧是围绕“商办回归商业属性”所可能展开的政策风险。


掘金存量商业地产 存量时代房企寻求新利润点


随着热点城市住宅市场逼近天花板，众多主流房企开始寻求新的利润支点，存量商业地产和城市更新成为热门领域。


长达一年半的楼市调控效果日益凸显。国家统计局数据显示，1月15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。值得注意的是，1月*城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%，结束了31个月的持续性上涨。


目前，进入存量时代的一、二线热点城市新开发空间不多，众房企都在寻求新的业务增长较。


3月3日，融创有意收购西青区高银117大厦的传言甚嚣尘上。新金融记者**时间向融创及西青区**求证，二者均回应称融创对117大厦没有洽谈任何股权合作和其他购买方面的事项，高银地产也在随后发布声明辟谣。


从2019年商业租金收入排名来看，众房企在商业地产上仍有较大的争抢空间。克而瑞数据显示，除万达（233.8亿元）、红星美凯龙（133.3亿元）外，商业租金收入****房企差别不大，排名*20位的合生创展（17.8亿元）与“探花”华润置地（71.6亿元）之间的距离并非难以跨越。


2019年中国商业地产大宗成交再创历史新高


世邦魏理仕15日发布《2019中国房地产市场展望——大宗物业投资篇》，报告指出，2019年中国商业地产大宗成交再创历史新高。


2019年，中国商业地产大宗成交全年交易总额达2300亿元(人民币，下同)，同比增长25%。2019年这一市场是否能延续火热行情呢？世邦魏理仕认为，2019年中国大宗物业投资将保持活跃，中国国内开发商整合加速、机构资本将继续加仓，同时跨境资本需求旺盛。在海外投资方面，“一带一路”沿线国家和产业地产市场将较为活跃。


报告还指出，2019年，外资地产基金将继续把中国列为亚太区增值型投资的首要目标市场。


前2月办公楼销售5.6万平方米


15日，市统计局、国家统计局调查总队公布的数据显示，今年1至2月，商品房新开工面积为81万平方米，同比下降53.8%。其中，住宅新开工面积为60.6万平方米，同比下降35.3%；办公楼新开工面积2万平方米，同比下降94.4%；商业营业用房新开工面积0.9万平方米，同比下降77%。


数据显示，1至2月，商品房销售面积为56万平方米，同比下降58.3%。其中，住宅销售面积为39.1万平方米，同比下降55.1%；办公楼销售面积为5.6万平方米，同比下降67.1%；商业营业用房销售面积为4.2万平方米，同比下降79.6%。