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租赁


阳台地下室等不得出租用于居住


记者了解到，按照国家发展住房租赁市场、完善住房租赁管理的要求，《监管办法》增加“房屋租赁”一章内容，具体来说，拟建立实名租赁制度，出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人和其他组织出租房屋。


另外，出租房屋应当有合法的来源证明，未依法取得规定的来源证明材料、未经共有人书面同意、经鉴定为危房不能使用、违规改变房屋使用功能、室内装修不符合国家或地方标准的房屋不得用于出租。出租住房应以间为较小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6㎡，且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。


《监管办法》还规定，深圳要逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案，经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证，依法享受基本公共服务和便利。在深圳市从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人，应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案。


对于近期频频“爆雷”的租金管理方面，《监管办法》也予以了政策规范，提出建立租赁资金监管制度，要求房屋租赁企业和其他开展规模化住房租赁业务的个人应当在商业银行开设资金监管账户，由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行监管，为租赁当事人提供租赁资金安全**。同时提出，市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金，在房屋租赁合同中约定租金数额。


此外，对于深圳房屋租赁市场上大量存在的农村城市化历史遗留违法建筑的出租事宜也进行了规范，表示历史违建经房屋结构和消防安全检验合格，并符合地质安全条件的，可以按规定办理房屋租赁的相关手续。违法出租的，对个人处1000元罚款，对单位处5万元罚款。

一手新房销售价格**过备案价15%就必须备案变更，人均租住建筑低于6㎡禁止出租……近日，深圳市规划国土委发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》（以下简称《监管办法》）。《监管办法》范围包括房地产开发经营、租赁、经纪和估价等行为，并明确列出房企与租赁企业严格禁止的各类违法经营行为。


昨日，深圳市规划国土委相关负责人对记者表示，原办法有关房地产市场监管制度更多是在增量土地供应背景下制定，而自从2012年新一轮土地管理制度改革以来，深圳市逐步建立了土地整备、城市更新等存量土地二次开发新机制，当前有必要按照新时期城市建设发展的新要求进行修订完善。


记者了解到，《监管办法》取消房地产行业年检制度，建立房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构的年报制度，并在各行业管理以及监督检查的相关内容中将“年检制度”修改为“年报制度”，并完善房地产行业公共信用信息管理制度。


房企


售楼价格**15%就必须备案变更


《监管办法》明确，房地产开发企业应在房地产信息系统中建立项目开发手册，完善房地产销售价格备案制度，明确房地产开发企业确定销售价格并由房地产主管部门对外公示后，房地产主管部门可通过数据共享方式报价格监管部门备案，简化备案程序。房企应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度**出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。


在房地产预售许可管理方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”，要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。房地产开发企业销售商品房对外公示的内容，增加了包括“不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺”等五项内容。销售精装修商品房的，应公示装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息。


另外，在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中，增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形，加强对房企在销售活动中行为的监管。


《监管办法》还明确，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的房地产开发企业，将被责令停止违法销售行为，并以每销售一套商品房罚10万元的标准接受处罚。

三、四线地产项目“遭弃”


今年首季多家银行开发贷的额度依旧紧张，“我们对开发贷的支持，还是主要投向*城市的实力强大的房地产企业。”一位股份制银行贷款相关负责人告诉记者，“一般的开发商都很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。”


房产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大行普遍都在8%以下，有的甚至在6%~7%；而部分中小商业银行该项业务的占比大概达10%多一点。


今年银行开发贷的利率也没有以前低。“银行对三、四线城市开发贷较谨慎,预计后期更紧。而且较多只做地区市场**大开发商，国有企业下属开发商相对好点，综合利率要求在百分之十以上。”优选财富董事长张虎成告诉记者。


“因销售进度不佳，融资压力也在上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。”张虎成表示。


“现在部分大房企在*城市的项目也比以前审核严格了。”某国有大行对公贷款业务负责人徐先生（化名）告诉记者。


民间渠道收缩融资成本飙


记者走访发现，越来越多的民间融资渠道也对房企融资，尤其是三、四线城市的房地产项目融资退避三舍，融资成本飙升。


“现在三、四线城市的房地产开发项目确实非常缺钱，我们现在放款也十分谨慎。”广州市某小额贷款公司副总李先生（化名）告诉记者，“以前资金相对宽松的时候，我们给内地三、四线城市房地产项目的抵押率一般为评估价的七成，但是现在我们只敢给三成左右。”


“我们原则上已不参与三、四线城市的房地产项目了。”一大型信托公司华南区负责人对记者说。


而德信资本董事长兼总经理陈义枫则直言，一般不介入三、四线城市的房地产项目，“三、四线城市项目的变现能力太弱了。”