同泰时代中心管理处 免费咨询

万科拟发行20亿元境内公司债券 用于住房租赁项目建设


来源：观点地产网 发布时间：2019-10-23



10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行*2期住房租赁专项公司债券。


观点地产新媒体了解，本期债券发行规模为不**过20亿元，每张面值为100元，共计不**过2000万张，发行价格为人民币100元/张。


同时，该债券票面利率询价区间为3.50%-4.80%；期限方面为5年期（附*3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。


另外，该债券的发行首日、网下认购起始日为10月26日，拟于深交所上市。


万科表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

多家千亿规模级房企收缩战线 缩减开支好过冬


2019年10月24日 07:39 来源：中国经济网—《证券日报》




[手机看]


[字号 大 中 小]


[打印本稿]




去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的较度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上；4个多月前，剧情开始反转，部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。


大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。


近日，新城控股相关人士向《证券日报》记者表示，公司并没有大裁员，只是针对前期投资拓展部门的人员进行分流，规模不大。现在整个行业都在收缩，从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下，土地投资拓展以稳健为主，所以对这一条线人员进行分流。


“今年8月份到明年，市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企*营销人员率先感受到了这一波变化，今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者透露，不过，即使在收缩期，房企也不是一味裁员。目前来看，开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”，“精总部，强*”。


调整人事架构以“瘦身”


在目前市场形势下，用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化， 其背后的逻辑都是，精简人员，缩减开支，收缩扩张战线，活下来，实现发展。


对于近期传出的有下属*单位对投资拓展条线进行人员调整的情况，新城控股向《证券日报》记者表示，此举是*单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化，于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面，各项人才招募工作按计划进行之中。


值得关注的是，《证券日报》获得的某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示，“重组上市时，两个总部基本上简单叠加整合，之后由于补强个别职能又进了些人；另一方面，区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实，部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下，总部与*人才配置头重脚轻，人效偏低；总部需要**的战略管理和价值创造能力并不**，**需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”


“公司**对上述问题有着清晰的认知，这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率，同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’，期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态，塑身强体，谋壮图强，以健步如飞。”


值得关注的是，这家房企表示，“为尽量减轻变革带来的阵痛，公司再三强调，此次变革并非为了裁员，改革成本绝不让员工*自承担。”为此，该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过*、大幅度的租架构变革，这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。


正如宋延庆所示，近年来，兼并重组也好，合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好，房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，难免会裁掉一些“业绩不佳”人员，强化*团队营销实力。


减营销体系增设计条线人员


“在房企老板的眼中，衡量营销系统业绩有一个指标，即人（指去除物业人员后的开发体系人员）均销售额，或者说人效比，每个房企人均销售额指标不同，一般管理层会根据这一指标对裁员比例进行调整。”宋延庆向《证券日报》记者透露，比如，如果想保住人均销售额800万元，那么人力资源部就会拟定一个统筹计划，然后调整各个条线人员。


宋延庆表示，在不同阶段不同时期，不同房企有调整人员架构的不同做法。在当前的市场局势下，提升设计系统人员比例，减少营销系统人员和土地投资拓展人员是房企的惯常做法，这源于营销模式和土地投资拓展模式的变化。


宋延庆进一步称，在市场不好的情况下，开发商需要提升产品力来获得竞争力。过去，房企设计条线员工占比一般为5％－12%，现在有些房企都为了修炼产品力而增加这一人员比例。在营销条线中，房企正通过绩效考核目标来变相裁人，精简优化*营销人员。比如，某房企下达内部指标，一个营销人员一个月要带来20组客户，较终业绩不达标者走人。在土地投资拓展条线方面，由于2015年以来，大中型房企都在加速扩张规模，土地拓展条线人员迅速壮大，而现在土地溢价率走低，土地流拍现象频现，土地投资拓展条线是房企收缩扩张战线缩编调整**站。

2019年至今，深圳共计出让7宗住宅用地，其中五宗均为全自持租赁地块，被深圳安居集团包揽；一宗为5年限售地，年初中海以12.55亿元竞得，并配建人才住房面积2.18万平方米；另外一宗便是如今龙光拿下…
观点地产网9月26日，深圳土地房产交易大厦涌动着不少媒体人以及房企代表的身影。这天下午，将有三宗居住地块在此挂牌出让，这对住宅用地日益**的深圳来说，算是个大。


观点地产新媒体了解到，三宗住宅用地中，一块龙华商品宅地（竞配建公租房面积），一块光明和一块大鹏全年期自持租赁宅地，三块宅地均采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。


由于条件限制，现场消息显示，光明以及大鹏的两宗全自持宅地均只有一人申报，而龙华地块作为深圳近年来为数不多的“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地，吸引了中海、招商蛇口、华侨城、雅居乐、龙光、金地、金科、龙湖等15家房价参与竞拍。
下午三点整，土拍大幕正式拉开，率先出让的两宗全自持租赁用地，毫无意外地落袋深圳安居集团，总成交价5.25亿元，总土地面积2.11万平方米。


随后龙华地块终于让平静的现场有了剑拔弩张的意味，主持人刚宣布开拍，56号雅居乐便迫不及待地举起了手中的号码牌，随后其他房企纷纷跟进，大约10分钟后，19号招商蛇口叫出较高限价11.7亿元，**进入竞人才住房面积环节。


与举牌积极的竞价环节相比，房企在面对人才住房面积时需要考虑的时间就更多，竞配建面积从2000平方米开始，并没有企业应价，随后将至1000平方米，3号房企才举起了手中的牌子。


3号应价之后，现场又沉默了下来，主持人又将竞人配建面积降为200平方米一轮，才有了房企应价，但随后又出现了多次无人举牌的尴尬局面，现场安静一分钟左右后，19号招商蛇口打破囧局，并与2号龙光一直僵持。


较终，龙光叫出3200平方米的人才住房面积，招商蛇口并没有再次出价。随着主持人的一锤落定，龙光成为较大赢家，以11.7亿元、配建3200平方米公共租赁住房面积将龙华商住地揽入怀中。
出让公告显示，龙华区A914-0305宗地位于福城街道观澜大道西侧，合正观澜汇南侧，为二类居住用地，用地面积约1.53万平方米，容积率3.98，建筑总面积约6.1万平方米，挂牌起始价9亿元，较高限制地价11.7亿元。


值得注意的是，该地块公共租赁住房初始配建面积为9242平方米，加上3200平方米竞配建面积，总配建面积为1.24万平方米，撇除公共住房租赁面积，该地块楼面价约为2.41万元/平方米。


除此以外，公告还规定，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修，商品住房自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让——这也是深圳首宗3年限售地块。


观点地产新媒体了解到，随着深圳近年来供地逐渐向金融及工业用地倾斜，住宅类用地变得越来越**，“只租不售”、“限售”等附加条件在住宅出让中已是司空见惯。

深圳网讯 10月18日，全市首起“套路贷”案件在罗湖区人民法院开庭审理，7名被告人出庭受审。罗湖检方认为，该犯罪团伙内7名被告人无视国家法律，以非法占有为目的，用虚构事实的方法，骗取他人财物，数额特别巨大，应当以诈骗罪、敲诈勒索罪追究其刑事责任。目前，该案还在进一步审理之中。




作为深圳较早的建成区与中心城区，罗湖不仅在经济社会发展上领风气之先，对于新型犯罪也总是“先知先觉”，形成严打高压态势。在扫黑除恶斗争中罗湖区打响全市打击“套路贷”犯罪**枪。截至9月，罗湖区打掉恶势力团伙5个，今年1至9月份，全区刑事案情同比下降19．8％，八类严重暴力警情、“两抢”警情分别同比下降11．8％、56．4％。


所谓“套路贷”实质是一个披着民间借贷外衣行诈骗之实的骗局，诱骗有房者借款套取高额保证金手续费。2014年，该犯罪团伙成员在深圳市注册成立深圳阿美金融服务有限公司，租用福田区某商务中心作为办公场所从事民间放贷金融服务。


据了解，该犯罪团队会找一些贷款信用差、房产已多处作抵押及急需现金的借款人。放贷犯罪团伙会与被害人签订借款合同，制造民间借贷假象，并以“违约金”、“保证金”等各种名目骗取被害人签订“虚高借款合同”、“房产抵押合同”等明显不利于被害人的合同，同时带借款人去公证处，将房屋的出租、管理及查档权授权给了贷款方，以便为今后和借款人打官司提供合法依据。




此团伙收取高额保证金后，以各种理由不给借款人放贷，接着又安排业务员冒充出资人打电话给借款人，以查询到借款人隐瞒负债为由认定借款人已经违约，要求借款人提前还款，并以向法院起诉、查封房产威胁借款人，向借款人勒索虚高过账金额的款项。


在多次勒索未果的情况下，便告知出资人称借款人有赖账行为。出资人为了能追讨回更多的债务，会伙同该团伙以实际未履约的借款合同、虚假证明等资料向法院提起诉讼，试图通过法院判决的方式获得向借款人过账金额的款项。案情显示，该犯罪团伙在两个月内共作案12单，他们到法院起诉、要求借款人还款的金额，跟借款人实际拿到的借款，两者有巨大的差距。


案例：借款15万300万的房子被查封


2019年7月，邓先生的堂姐找到了他，想通过他向“深圳市阿美金融服务有限公司”贷款15万元，做资金周转。因堂姐的房子在邓先生的名下，且堂姐还说通过中介认识的人，邓先生遂答应了。


之后，贷款公司业务员与之接洽，以邓先生名下的房产为抵押做贷款，并要求签订一份“空白合同”，并告诉他这是“行规”，邓先生没多想，就在合同上按上手印。之后，邓先生陆陆续续收到了总计50万元的钱款。业务员告诉他，只是随手帮公司“走个账”，提高下公司的信用。随后，35万元就被转回到对方账户。对方又以要交保证金、利息等理由，让邓先生取现7．9万元交给业务员。这时，邓先生手头实际拿到的钱只剩7．1万元。


等到还款日到后，对方以违约名义，向借款人索要50万借款，如果借款人不还便向法院申请查封借款人房产。邓先生还不断地接到威胁电话，甚至被人堵在屋内要钱。因为没有相关证据，邓先生价值300万元的房子被查封。


之后，邓先生来到罗湖公安分局桂园派出所报案，没想到警方一查，被这家公司骗了的人在深圳有十几个，分布在福田、龙岗、罗湖等多个区。此案中，受害人龙女士借款50万元，结果600万元的房产被查封，甚至还有蛇口价值一千万元房产被查封的事情。
资金承压 多家房企借道“长租”融资失败


2019年10月24日 07:46 来源：经济参考报


记者 高伟 报道


10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行*二期住房租赁专项公司债券。据悉，万科本期债券发行规模不**过20亿元，票面利率询价区间为3.50%-4.80%；期限方面为5年期。万科方面表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。


10月份以来，多家房地产企业先后公布了发债计划，富力地产、华夏幸福基业、蓝光发展等企业陆续公布了**过150亿人民币的发债计划。


不过，由于今年以来房地产行业的融资环境持续收紧，有关部门出台多项政策防范房地产行业的债务风险。尤其是近段时间，“长租公寓”市场的风险引起业内普遍重视。在此背景下，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。


克而瑞地产研究中心近日发布的统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。


10月13日，据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2019年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。


“不仅是境内多家房企的公司债因限制增多被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制”。克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，不仅如此，从可比较数据来看，今年前9月，83%的企业债券发行成本较2019年全年有所增加。多家房企表示，融资成本到2019年底的时候还会有所上升。


该人士表示，“就整体市场而言，对房企融资监管的力度仍然没有放松，尤其是大额融资公司债，通过难度更高”。


中原地产**分析师张大伟认为，在资金压力下，多数房企对融资的需求依然很大，10月以来，多家房企在资本市场开启融资动作。“现在来看，2019年四季度，房地产企业较重要的工作将是融资”。


他认为，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。同时，在各类调控政策持续加码的趋势下，许多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推动了房地产企业的融资需求”。


“从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧”。张大伟分析认为，从各地楼市调控政策效应来看，预计房企的资金还会继续受到压力。“与此同时，发债等渠道还有可能继续收紧。综合来看，对房企来说，2019年将是较近4年来资金压力较大的一年”。