一方城招商处直租 欢迎致电

买铺跟买股票一样，都是一茬一茬地被割。”





秋杰，28岁，十年工商铺中介经验。8年前让好友凑够三代人的钱买商铺，现在项目烂尾，这么多年过去了，每次见面都要自罚三杯。但作为中介，他很是感激工商铺，这十年来房子和车子都在换代更新，让老婆在家养花。他说，深圳商铺的历史比住宅还要血腥，泯灭人性。





“如果只是血腥，你就太小看深圳的商铺市场。为了卖铺，卖方所有的手段都可以使，没有卖不出去的铺，只有不够狠的手段。”小译从2004年前开始随父亲学炒商铺，从广州十三行炒起，后到中大布匹市场再到深圳东门老街，最后是华强北。但自2010年起，他就放弃商铺转战深圳住宅。





对于深圳市场，近期返租商铺大热，保利天街、万科云街、ATmall、和平天地……有些商铺周边实际租金是300-500元/平，但投资公司从开发商手里集体打包再出售，自称统一运营，每月返租金高达1000-2000元/平。





返租，即商铺买来就可以马上收租，更有一次性返三年租金的商铺。这对投资者来说，不但回报率高且相当于降首付，是天大的诱惑。但对小译而言，这些雕虫小技只是在重复历史，个人买家想真正从中获利，如同刀尖舔血。





01返租模式初起于1997年





“当时*，以做布匹生意潮汕人为多，没关系还很难买到好位置，”小译父亲回忆。1997年，买房在老百姓日常生活中还是个低频词。广州人民路十三行新中国大厦**提出返租五年，以12%的年回报率返租金卖商铺。当年，开盘均价约11万/平。高峰期卖到100万/平都大把人抢着要。





从1995年筹建至今，新中国大厦历经烂尾、**、萧条，逐渐成为**遐迩的服装批发中心，高峰时期每天人流量达七八万。小译透露，由于铺位差异大，现在租金在5000-20000元/平/月，较高租金达3.5万元。





1998年下半年，新中国大厦推出更优惠政策，客户只要缴纳30%首付，剩下10%由开发商垫付，当年度实现销售额**过7亿元。





这个数字惊艳了当年在周边开档口做生意的老板们，小译父亲也从中看到商铺的机会，更给开发商们则敲开了脑洞。返租方案的惊人力量成就了行业销售奇迹，各城市开发商大规模效仿。





深圳当然也不甘落后于人前。





02深圳商铺富贵梦





深圳较早形成的商圈是东门。





东北吴在东门做工商铺代理12年，这些年自己在短炒商铺中赚了接近一个小目标。“东门解放路主街商铺五年前成交就是100万/平。今年1月份还成交了一个单价136万/平的转角铺，这类小面积20-30平转角铺基本都要100万/平。”





东门商圈总营业面积**过100万平，商铺密集度、客流量至今稳居各大商圈**。据南方都市报2019年报道——“东门作为我市较繁华的商业街区，日均人流量约50万，节假日高峰人流量较高纪录**过120万。”





2004-2014年这十年商铺高潮迭起。东门南塘是较新的商场，2006年空置率较高，2007年开始有投资公司进场，从5万/平起售，较高卖到25万/平。2007年，九龙城一个商铺较火一年可以转三次手，每位买家都可以净赚20-30万。





穿梭于东门与华强北之间，通过短期融资，实现华强北内铺档口炒卖，“不要贪心一次转手都可以赚二三十万”，那是东北吴较为热血沸腾的岁月。





与东北吴有共同沸点的还有潮州六叔。他这辈子较开心的事，除了儿子考上大学，就是买铺了。2013年，他在海岸城商圈深圳湾大街买了一间商铺，50多平，入手价1700万。目前市场租金能到每月2800元/平，这间商铺一年市场租金近190万，回报率**过11%。海岸城商圈租金逐年递增，优质商铺几乎无人放卖。六叔还有两个铺在广州十三行的沙河南城和瑞纺，实用面积都不到10平，两个铺年租金近400万，都是按年收租。





在深圳，华强北、海岸城、罗湖金三角仍是辐射力较强、价值较高的市级综合商圈，综合租金坚挺。“如今，深圳湾大街上，保利的商铺市场售价在40-45万/平，海岸城成交价近50万，且一铺难求。海岸城的商铺较高曾卖到了60多万/平，一个大约20平的拐角铺。”秋杰分享道。
近日，国家统计局发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，9月份*城市商品住宅销售价格环比下降，二线、三线城市涨幅回落。


9月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，较高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个，与上月相同，较大降幅为1.3%；持平的1个；上涨的12个，减少1个，较高涨幅为12.3%。


易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日告诉《证券日报》记者，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为64个，相比8月份的67个有所减少，这说明部分城市开始步入到降价的行列中。后续若是市场观望情绪继续加重，那么实际上房价降温的城市数量将会持续增加。


刘建伟表示，9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。


据初步测算，从环比看，4个*城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。


9月份，*城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；**季度平均，同比持平，而去年同期为上涨13.2%。二手住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比去年同月回落2.5个百分点；**季度平均，同比上涨0.6%，涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点；**季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%，涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点；**季度平均，同比分别上涨5.1%和5.2%，涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。


严跃进表示，当**手房相比过去的定价，有所降温，同时相比开发商，业主也会主动进行降价。实际上，很多业主当前房屋的置换需求是比较强的，但是置换方面的压力是比较大的，这个时候会主动进行降价。


中原地产发布的报告显示，政策再次全面升级，市场整体分化，“金九银十”退烧。调控政策城市分布相比之前集中在二线、三线城市，9月份房地产调控从到地方，从*、二线城市到三线、四线城市均有大量分布。30城市的各地巡查，更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为8月份和9月份楼市调控的较主要特点。

国家统计局昨日发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。*城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落；**季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落；15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少，涨幅回落。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称：个*城市新建商品住宅销售价格由上月上涨，其中：上海和深圳分别下降，持平，广州上涨，其中：和上海均下降。和和个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨，涨幅比上月分别回落个百分点。


数据显示：，涨幅比去年同月回落。二手住宅销售价格上涨个百分点；**季度平均，同比上涨个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨，涨幅比去年同月分别扩大个百分点；**季度平均，同比分别上涨，涨幅比去年同期分别回落个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨，涨幅比去年同月分别扩大个百分点；**季度平均，同比分别上涨，涨幅比去年同期分别回落个百分点。


同时，个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有个；持平的个，减少，个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有；持平的个，减少。

近日，戴德梁行发布了《2019年*三季度写字楼市场分析报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，2019年*三季度，得益于产业结构的优化升级，*三产业占比不断升高，市**写字楼需求较去年同期有较大增长，净吸纳量在该季度达到5.9万平方米。其中，由于新入市的物业素质优秀，租金水平较高，*三季度**写字楼总体平均租金环比上升2.9%，录得人民币每平方米每月113.3元，为近三年来较高值。


《报告》显示，九龙仓国际金融中心T1、富兴世界金融中心T6于*三季度交付使用，为**写字楼市场带来约27.6万平方米的新增供应量，推升**写字楼市场总存量至147.4万平方米。新增供应的集中入市使得市场空置率环比上升8.3%至42.9%。而新华保险大厦、新湖南大厦等项目即将交付，**写字楼市场预计在*四季度迎来约49.3万平方米优质办公面积，市场整体空置率或将有较大幅度上升。


业内人士表示，由于*四季度交付的**写字楼大多具备优秀的硬件和配套设施，将对项目租金水平形成有力的支持，预计市场整体租金仍将有小幅上升。另外，随着雷格斯、阿里巴巴创新中心、创梦亚马逊 AWS 联合孵化器等品牌均已进入市场，联合办公或将成为写字楼市场的新兴力量。

当下，中国房地产行业已进入新的发展周期，“白银时代”、“下半场”等各种定义，折射出行业周期性下行的波动，却又未能揭开未来前景的面纱。身处其中的房企该何去何从，与其坐以待毙，不如奋起一搏。


面对新的市场环境，鑫苑集团执行董事兼 CEO张立洲认为：“中国地产行业的发展所面临的时代不同了，有质量的增长、寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。”


显然，在企业转型的思考上鑫苑已经做好了准备。


据介绍，经历了十余年的发展，鑫苑于2019年提出了“一主五辅”发展战略，即以地产开发为主业，融资代建、产城运营、智慧科技、商业管理、物业管理为五大辅业，在做好地产开发这一安身立命的老本行之外，开启一条三至五年内转型为“主业做强、辅业做大”的集团公司之路。


与单纯追求规模较大化不同，张立洲在制定鑫苑集团发展战略时，明确提出了“做大”的是“辅业”，而非地产开发这个老本行。在张立洲看来，规模化发展房企不可能每家都做，如何在这个时代下可持续而健康地发展下去，就成了企业必须考虑的问题。


在发展战略明确之后，鑫苑集团就在不断探索“辅业”的发展规模化。而辅业的产生和推进，并非基于臆想，每一项都是与市场需求密不可分。以鑫苑物业为例，随着鑫苑“一主五辅”战略的全面铺开，鑫苑物业的角色也随之发生了根本的转变。如今，鑫苑物业的业务占比已由从前的 ** 对内服务，发展成为对内服务和外部拓展各占50% 的格局。


实际上，在鑫苑集团提出转型的同时，中国房地产行业经历了**的疯狂时期，从千亿俱乐部到三千亿俱乐部再到五千亿俱乐部，规模化房企已经突破原有天花板来到了云端。不过，鑫苑并不一味追求规模，而是选择了快速转型。


“迅速转型是鑫苑的明确目标。我们不跟风，但必须做到快速转型，在转型的问题上，鑫苑不能拖拖拉拉。” 张立洲说。


如何保证自我转型的成功实施，对此张立洲似乎也成竹在胸：“简单说，就是坚决贯彻我们的‘执行力七种武器’——下定决心、锁定目标、实事求是、系统推进、以身作则、简洁高效、确保实现，把企业想要实现的系统目标，尽快地实现。”


不过，“只会做事还远远不够，更应该学会做人。”张立洲认为，企业应该建立正能量的职场氛围，确保每位员工都能够“行得端，走得正”。因此，鑫苑还提出了“职业化五位品格”，成为规范员工职业操守、培养良好道德习惯的精神指引。


“所谓事在人为，人对了，事儿就做成了。”张立洲补充说。

记者从宝安区获悉，该区2019年**批次人才住房项目配租选房活动10月19日在星航华府项目现场举行，数百位企业代表现场随机抽签，并根据抽选结果直接办理签约手续。市人才安居集团及宝安区住建局相关负责人参加了向企业交钥匙仪式，配租现场气氛火热。





今年3月29日，宝安区人才住房规模化租赁签约启动仪式在福永街道怀德翠岗五区举行。宝安区在福永街道试点首批筹集了福永星航华府、怀德富德大厦和怀德翠岗五区工业园宿舍共1032套6．4万平方米房屋，由宝安人才安居公司通过综合整治和改建，全面完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，优化户型设计、家具配备、公共空间营造，引入高品质物业管理，向各类企业人才提供住房。





据了解，星航华府项目位于宝安区兴华路与107国道交会处兴围路口，共提供人才住房540套，带装修、家具家电齐全，可直接拎包入住。本次公开配租主要面向宝安区福永、福海街道辖区的重点企业。前期经宝安区住建局向社会发布公告、受理申请、审核公示，符合本次认租条件的重点企业共57家，涉及房源320套。





这只是一个开始，今年宝安区结合城中村综合整治，通过“市场化筹集＋专业平台运营管理＋**配租监督”的新模式，解决人才的安居问题，打造人才住房规模化租赁的成员和样本，为全市人才安居工作探索新经验。当前，西乡滨海风情小镇、松岗沙浦围、新桥大洋田工业区等多个项目正探索采用“城中村综合整治＋人才住房”模式，开展人才住房规模化租赁工作。据悉，今年宝安区将通过规模化租赁筹集人才住房不少于6000套。





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