机场T3航站楼写字楼

共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……共享之风越刮越烈，这次则是升级版共享办公室将落地广州CBD。统计显示，广州未来3年增逾100万平方米**写字楼，有百亿级金矿待开发。但调查显示，企业话事权逐渐向80后、90后转移，传统物业运营方式跟不上白领新需求，如缺乏网络、弹性上班、社交、个性定制等服务。共享则成为写字楼创新抓手。

　　随着广州城市的发展，未来几年**写字楼不再是天河北、珠江新城*霸天下。根据统计数据，2018年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州**写字楼新增供应预计均将**过100万平方米（含自用）。至2021年，广州**写字楼存量预计较2016年末增长**70%。

　　广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成，写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2017年年中，广州核心商圈**写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续**全市；备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则良好其他商务区。

　　2017年上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，TMT占比31%，专业服务占比21%。

　　变化：80后、90后更青睐共享办公

　　天河北写字楼中，**写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州CBD的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显着不同。

　　如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，IT行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开长会。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。

　　因此，越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。

近日，世邦魏理仕发布《2018中国房地产市场展望—写字楼篇》，报告指出：2017年全年中国写字楼新增需求**过600万平方米，创历史新高。报告预计2018年供应高峰将持续，世邦魏理仕监测的主要17个城市写字楼新增供应预计接近850万平方米。*城市中，广州写字楼租金预计上涨6%，**全国；二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。

报告预计，2018年*城市新增供应380万平方米，与上一年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市将迎来久违的供应释放。二线城市新增供应预计大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

报告称，2018-2020年期间新增供应的53%将来自于新兴商务区，在面临去化压力的同时，地铁建设的推进将为新兴商务区带来红利。十三五期间，全国每年将增加地铁通车里程600公里，二线城市将跨越式追赶完成地铁网的布设，*城市的网络覆盖和密度将继续提升。交通通达性好，**的写字楼将受到市场的青睐。

在租金方面，报告预测，北京CBD新项目集中入市，可能导致短期空置率上浮，但租金的趋势不会有明显改变，未来一年整体市场租金持稳的可能更大；

上海、深圳将迎来持续大量供应，租金将略有下调；

广州写字楼的租金状况或许更令人惊喜，报告认为，旺盛的需求与有限的新增供应使得近期租金节节攀升，业主市场特征愈发凸显，预计2018年广州写字楼的租金将上涨6%，**全国。

相比*城市，二线城市的写字楼市场相对压力较大。报告预测，二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。其中，租金下行压力较大的市场仍是需求疲弱的沈阳和大连。而供应高峰也将令长沙、武汉和天津的租金继续承压。

不过，华东地区依然将是表现较好的二线写字楼市场，活跃的需求将推升杭州、南京、苏州三地租金上涨。成、渝两地的供需平衡也将获得持续改善，预计成都租金将继续反弹。

从写字楼的需求端来看，报告称2018年金融和科技行业租户将继续担当写字楼需求增长的主力军。

此外，受到写字楼供应高峰、大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的青睐三方面的共同推动，预计主要共享办公品牌2018年在国内一二线城市的网点数量将以**过50%的速度增长。报告认为，2018年共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。