华盛泰招商处直租

 当下，中国房地产行业已进入新的发展周期，“白银时代”、“下半场”等各种定义，折射出行业周期性下行的波动，却又未能揭开未来前景的面纱。身处其中的房企该何去何从，与其坐以待毙，不如奋起一搏。 

　　面对新的市场环境，鑫苑集团执行董事兼 CEO张立洲认为：“中国地产行业的发展所面临的时代不同了，有质量的增长、寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。”

　　显然，在企业转型的思考上鑫苑已经做好了准备。

　　据介绍，经历了十余年的发展，鑫苑于2018年提出了“一主五辅”发展战略，即以地产开发为主业，融资代建、产城运营、智慧科技、商业管理、物业管理为五大辅业，在做好地产开发这一安身立命的老本行之外，开启一条三至五年内转型为“主业做强、辅业做大”的集团公司之路。

　　与单纯追求规模较大化不同，张立洲在制定鑫苑集团发展战略时，明确提出了“做大”的是“辅业”，而非地产开发这个老本行。在张立洲看来，规模化发展房企不可能每家都做，如何在这个时代下可持续而健康地发展下去，就成了企业必须考虑的问题。

　　在发展战略明确之后，鑫苑集团就在不断探索“辅业”的发展规模化。而辅业的产生和推进，并非基于臆想，每一项都是与市场需求密不可分。以鑫苑物业为例，随着鑫苑“一主五辅”战略的全面铺开，鑫苑物业的角色也随之发生了根本的转变。如今，鑫苑物业的业务占比已由从前的 ** 对内服务，发展成为对内服务和外部拓展各占50% 的格局。

　　实际上，在鑫苑集团提出转型的同时，中国房地产行业经历了**的疯狂时期，从千亿俱乐部到三千亿俱乐部再到五千亿俱乐部，规模化房企已经突破原有天花板来到了云端。不过，鑫苑并不一味追求规模，而是选择了快速转型。

　　“迅速转型是鑫苑的明确目标。我们不跟风，但必须做到快速转型，在转型的问题上，鑫苑不能拖拖拉拉。” 张立洲说。

　　如何保证自我转型的成功实施，对此张立洲似乎也成竹在胸：“简单说，就是坚决贯彻我们的‘执行力七种武器’——下定决心、锁定目标、实事求是、系统推进、以身作则、简洁高效、确保实现，把企业想要实现的系统目标，尽快地实现。”

　　不过，“只会做事还远远不够，更应该学会做人。”张立洲认为，企业应该建立正能量的职场氛围，确保每位员工都能够“行得端，走得正”。因此，鑫苑还提出了“职业化五位品格”，成为规范员工职业操守、培养良好道德习惯的精神指引。

　　“所谓事在人为，人对了，事儿就做成了。”张立洲补充说。

买铺跟买股票一样，都是一茬一茬地被割。”

秋杰，28岁，十年工商铺中介经验。8年前让好友凑够三代人的钱买商铺，现在项目烂尾，这么多年过去了，每次见面都要自罚三杯。但作为中介，他很是感激工商铺，这十年来房子和车子都在换代更新，让老婆在家养花。他说，深圳商铺的历史比住宅还要血腥，泯灭人性。

“如果只是血腥，你就太小看深圳的商铺市场。为了卖铺，卖方所有的手段都可以使，没有卖不出去的铺，只有不够狠的手段。”小译从2004年前开始随父亲学炒商铺，从广州十三行炒起，后到中大布匹市场再到深圳东门老街，最后是华强北。但自2010年起，他就放弃商铺转战深圳住宅。

对于深圳市场，近期返租商铺大热，保利天街、万科云街、ATmall、和平天地……有些商铺周边实际租金是300-500元/平，但投资公司从开发商手里集体打包再出售，自称统一运营，每月返租金高达1000-2000元/平。

返租，即商铺买来就可以马上收租，更有一次性返三年租金的商铺。这对投资者来说，不但回报率高且相当于降首付，是天大的诱惑。但对小译而言，这些雕虫小技只是在重复历史，个人买家想真正从中获利，如同刀尖舔血。

01返租模式初起于1997年

“当时*，以做布匹生意潮汕人为多，没关系还很难买到好位置，”小译父亲回忆。1997年，买房在老百姓日常生活中还是个低频词。广州人民路十三行新中国大厦**提出返租五年，以12%的年回报率返租金卖商铺。当年，开盘均价约11万/平。高峰期卖到100万/平都大把人抢着要。

从1995年筹建至今，新中国大厦历经烂尾、**、萧条，逐渐成为**遐迩的服装批发中心，高峰时期每天人流量达七八万。小译透露，由于铺位差异大，现在租金在5000-20000元/平/月，较高租金达3.5万元。

1998年下半年，新中国大厦推出更优惠政策，客户只要缴纳30%首付，剩下10%由开发商垫付，当年度实现销售额**过7亿元。

这个数字惊艳了当年在周边开档口做生意的老板们，小译父亲也从中看到商铺的机会，更给开发商们则敲开了脑洞。返租方案的惊人力量成就了行业销售奇迹，各城市开发商大规模效仿。

深圳当然也不甘落后于人前。

02深圳商铺富贵梦

深圳较早形成的商圈是东门。

东北吴在东门做工商铺代理12年，这些年自己在短炒商铺中赚了接近一个小目标。“东门解放路主街商铺五年前成交就是100万/平。今年1月份还成交了一个单价136万/平的转角铺，这类小面积20-30平转角铺基本都要100万/平。”

东门商圈总营业面积**过100万平，商铺密集度、客流量至今稳居各大商圈**。据南方都市报2017年报道——“东门作为我市较繁华的商业街区，日均人流量约50万，节假日高峰人流量较高纪录**过120万。”

2004-2014年这十年商铺高潮迭起。东门南塘是较新的商场，2006年空置率较高，2007年开始有投资公司进场，从5万/平起售，较高卖到25万/平。2007年，九龙城一个商铺较火一年可以转三次手，每位买家都可以净赚20-30万。

穿梭于东门与华强北之间，通过短期融资，实现华强北内铺档口炒卖，“不要贪心一次转手都可以赚二三十万”，那是东北吴较为热血沸腾的岁月。

与东北吴有共同沸点的还有潮州六叔。他这辈子较开心的事，除了儿子考上大学，就是买铺了。2013年，他在海岸城商圈深圳湾大街买了一间商铺，50多平，入手价1700万。目前市场租金能到每月2800元/平，这间商铺一年市场租金近190万，回报率**过11%。海岸城商圈租金逐年递增，优质商铺几乎无人放卖。六叔还有两个铺在广州十三行的沙河南城和瑞纺，实用面积都不到10平，两个铺年租金近400万，都是按年收租。

在深圳，华强北、海岸城、罗湖金三角仍是辐射力较强、价值较高的市级综合商圈，综合租金坚挺。“如今，深圳湾大街上，保利的商铺市场售价在40-45万/平，海岸城成交价近50万，且一铺难求。海岸城的商铺较高曾卖到了60多万/平，一个大约20平的拐角铺。”秋杰分享道。