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降低我国商品房空置率已经成为决策层**考虑的问题之一。


不过，住房消费是一个非常复杂的问题，如果不了解我国房地产领域的利益分配结构，不了解我国当前房地产领域存在的深层次问题，那么，要想解决我国住房空置率问题几乎是不可能的事情。


笔者建议，**可以借鉴当年马来西亚等一些国家在亚洲金融危机发生时的做法，将已经空置的商品房重新估价，并且由**统一收购，这样做一方面可以迅速降低商业银行的金融风险，另一方面也可以在一定条件下帮助房地产开发商摆脱困难。地方**可以出资收购房地产开发商的商品房，用于解决社会**住房不足的问题。**在收购房地产开发商商品房的时候，可以采用税收减免政策，尽可能地降低收购价格。**应该考虑房地产开发商的土地购买成本以及建筑安装成本，为房地产开发商保留适当的利润，让房地产开发商有能力继续从事房地产开发。


简单地说，**可以将自己收取的税费从商品房价格中扣除，并且考虑房地产开发商购买土地的成本以及建筑安装成本，让房地产开发商赚取必要的利润，从而以相对低廉价格收购房地产开发商的商品房，用于解决城镇化过程中社会**性住房不足的问题。


**收购房地产开发商的商品房不是权宜之计，而是一个长远的系统性工程，因此，****应当制定完善的法律制度体系。笔者曾经建议，****应当尽快制定《*人民共和国住宅法》，明确规定**承担社会住房**义务，必须为中下层居民提供基本的住房需求。**可以采取直接购买或者建设社会**性住房的方式，增加社会**性住房供应，不断满足城市居民的住房需求。法律可以明确规定，如果居民已经拥有商品房，那么，不得以任何方式申请社会**性住房。如果居民申请社会**性住房，那么，必须公开自己的财产收入情况，随时接受社会各界监督，因为只有这样，才能确保我国社会**性住房公平分配，也只有这样才能防止**在购买商品房用于解决社会**性住房不足的过程中出现大面积的腐败现象。

日前有媒体报道称，河南正阳慎水乡八里桥村附近地下挖出近一卡车过期农药和化肥，附近居民担心地下水受污染。30日，正阳县官方对此回复称，化肥、农药为房地产开发商所埋，农药掩埋场地位于原正阳县农业技术推广站，现已经把填埋的农药、化肥拉走处理，附近居民水井水质也未检出相关农药残留成分。


据报道称，正阳县慎水乡八里桥村附近挖出了近一卡车的农药和化肥，包装上的标签显示，挖出的农药和化肥大多生产于1998年，早已过期，掩埋地的面积大概有10平方米大小。对此，附近居民担心土壤和地下水被污染，向当地**进行了反映。


那么，为什么会有那么多农药、化肥掩埋在那里？周围的土壤和水是不是受污染了？


记者在该县官方给记者的回复材料上看到，农药掩埋地位于正阳县慎水乡八里桥村原正阳县农业技术推广站院内，因棚户区改造，该农业技术推广站已经**，用于开发商房产开发，院内房屋已经拆除完毕，目前只有留有大门和院墙。


该回复称，化肥、农药为房地产开发商所埋，这些化肥、农药原存放于农业技术推广站院内的小礼堂内。该礼堂2015年10月份由开发商拆除，礼堂内的过期化肥、农药与当时在礼堂北侧挖坑填埋，填埋深度约3米。所填埋的化肥、农药及污染土壤约10吨，目前已经将这些全部挖出进行处理。


当地**也已经对附近居民压水井的水取样，并对此次农药的主要成分乐果、林丹等因子进行检测，均为检测出相关残留成分。

租赁


阳台地下室等不得出租用于居住


记者了解到，按照国家发展住房租赁市场、完善住房租赁管理的要求，《监管办法》增加“房屋租赁”一章内容，具体来说，拟建立实名租赁制度，出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人和其他组织出租房屋。


另外，出租房屋应当有合法的来源证明，未依法取得规定的来源证明材料、未经共有人书面同意、经鉴定为危房不能使用、违规改变房屋使用功能、室内装修不符合国家或地方标准的房屋不得用于出租。出租住房应以间为较小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6㎡，且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。


《监管办法》还规定，深圳要逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案，经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证，依法享受基本公共服务和便利。在深圳市从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人，应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案。


对于近期频频“爆雷”的租金管理方面，《监管办法》也予以了政策规范，提出建立租赁资金监管制度，要求房屋租赁企业和其他开展规模化住房租赁业务的个人应当在商业银行开设资金监管账户，由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行监管，为租赁当事人提供租赁资金安全**。同时提出，市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金，在房屋租赁合同中约定租金数额。


此外，对于深圳房屋租赁市场上大量存在的农村城市化历史遗留违法建筑的出租事宜也进行了规范，表示历史违建经房屋结构和消防安全检验合格，并符合地质安全条件的，可以按规定办理房屋租赁的相关手续。违法出租的，对个人处1000元罚款，对单位处5万元罚款。

三、四线地产项目“遭弃”


今年首季多家银行开发贷的额度依旧紧张，“我们对开发贷的支持，还是主要投向*城市的实力强大的房地产企业。”一位股份制银行贷款相关负责人告诉记者，“一般的开发商都很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。”


房产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大行普遍都在8%以下，有的甚至在6%~7%；而部分中小商业银行该项业务的占比大概达10%多一点。


今年银行开发贷的利率也没有以前低。“银行对三、四线城市开发贷较谨慎,预计后期更紧。而且较多只做地区市场**大开发商，国有企业下属开发商相对好点，综合利率要求在百分之十以上。”优选财富董事长张虎成告诉记者。


“因销售进度不佳，融资压力也在上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。”张虎成表示。


“现在部分大房企在*城市的项目也比以前审核严格了。”某国有大行对公贷款业务负责人徐先生（化名）告诉记者。


民间渠道收缩融资成本飙


记者走访发现，越来越多的民间融资渠道也对房企融资，尤其是三、四线城市的房地产项目融资退避三舍，融资成本飙升。


“现在三、四线城市的房地产开发项目确实非常缺钱，我们现在放款也十分谨慎。”广州市某小额贷款公司副总李先生（化名）告诉记者，“以前资金相对宽松的时候，我们给内地三、四线城市房地产项目的抵押率一般为评估价的七成，但是现在我们只敢给三成左右。”


“我们原则上已不参与三、四线城市的房地产项目了。”一大型信托公司华南区负责人对记者说。


而德信资本董事长兼总经理陈义枫则直言，一般不介入三、四线城市的房地产项目，“三、四线城市项目的变现能力太弱了。”