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“首付5万0月供”“1 0万首付买新房”“买房不用交首付,或交一小部分首付就能买房”……进入“金九银十”的旺季后,这些打着“**”、“低首付”宣传广告的楼盘不断重现江湖。而律师提示,购房者应特别小心,避免法律争议。


现象 新房降价 争抢客源


3日,在小清河附近的一处楼盘,记者看到这里直接开通了直销团购等活动,不少购房者正在咨询。“现在购房除了享受1万抵2万优惠,还可享受团购优惠活动,比如开发商垫资首付款,等交房再缴纳等。”一位置业顾问介绍说,购房者认购后,可**选房,并且不需要为首付款发愁,开发商能够解燃眉之急。


无*有偶,在位于小清河南岸的另一处楼盘,也开始了首付分期活动。据了解,这里从去年12月份就开始实行首付分期活动,“两居五万起,三居八万起”。“只要购房者在这里买房,可以先交一成首付款,剩下的首付可以在2016年8月份交房前交清。”置业顾问介绍,开发商会针对首付分期和购房者签订协议,如果违规了将受到法律惩罚。同时,如果首付一次性付清,则可享受2%的购房优惠。


这也意味着,低首付买房并不是没有代价的,购房者需要为此多支付2%的房费。也有的开发商给出的分期首付款条件是购房者为此多支付利息。比如,济齐路与二环西路交会处的一家楼盘也加入到了首付分期的行列。这里的置业顾问告诉记者,用较低5万的首付款即可购房,购房者可根据自身情况选择分两到三年还清首付款,利息需要自己支付。


原因:供过于求,开发商争夺消费者


市场出现**、低首付的情况,是否意味市场持续低迷?山东中原地产投资顾问总监薄夫利分析,“近期房产成交量没有出现大幅度下降,意味着市场比较平稳。在市场并不低迷时,出现这种低、**的情况,只能表示市场供应量比较大,竞争比较激烈。”


在薄夫利看来,从2008年以后,这种现象就存在,之前市场供应量和销售量平衡的情况下,开发商不愿这样让利。因为开发商垫付首付,也会产生一定财务成本,转嫁到项目成本上。只有当推出1000套房子,但市场只有500名客户,市场竞争压力很大时,才会出现这种情况。


“长远看,这种现象不利于市场发展,毕竟这都是拼命抢客户才采取的策略。”薄夫利表示,如果只有通过分期才能凑够首付,那么表明这批购房者的经济能力是有问题的。一旦大批量地出现此类购房者,容易引起市场风险。


同时薄夫利称,也*过分担心,因为开发商的促销口号和实际执行是两个概念,完全**是很少见的,少部分垫付是双方的自愿借贷行为,可以被市场接受。


提醒:小心开发商抬价埋隐患


山东齐鲁律师事务所合伙人高强提醒购房者,尽管开发商自己垫付部分首付款,但后面购房者还是要自己按期偿还的。如果无法偿还,可能面临房子无法索回、购房无效的尴尬情况。


“购房者特别需要小心的是,**是由开发商或者中介通过虚拟抬高房价,多从银行贷款的方式来获得首付款,那么开发商和购房者签订的合同就可能存在法律争议,给购房者带来麻烦。”高强举例,消费者想购买100万元的房子,开发商抬价到130万元,这样就能从银行贷更多钱,部分用以垫付首付款。但这会扰乱金融秩序,一旦被发现房价是虚拟的,还会给购房者带来后续风险。

一手新房销售价格**过备案价15%就必须备案变更，人均租住建筑低于6㎡禁止出租……近日，深圳市规划国土委发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》（以下简称《监管办法》）。《监管办法》范围包括房地产开发经营、租赁、经纪和估价等行为，并明确列出房企与租赁企业严格禁止的各类违法经营行为。


昨日，深圳市规划国土委相关负责人对记者表示，原办法有关房地产市场监管制度更多是在增量土地供应背景下制定，而自从2012年新一轮土地管理制度改革以来，深圳市逐步建立了土地整备、城市更新等存量土地二次开发新机制，当前有必要按照新时期城市建设发展的新要求进行修订完善。


记者了解到，《监管办法》取消房地产行业年检制度，建立房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构的年报制度，并在各行业管理以及监督检查的相关内容中将“年检制度”修改为“年报制度”，并完善房地产行业公共信用信息管理制度。


房企


售楼价格**15%就必须备案变更


《监管办法》明确，房地产开发企业应在房地产信息系统中建立项目开发手册，完善房地产销售价格备案制度，明确房地产开发企业确定销售价格并由房地产主管部门对外公示后，房地产主管部门可通过数据共享方式报价格监管部门备案，简化备案程序。房企应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度**出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。


在房地产预售许可管理方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”，要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。房地产开发企业销售商品房对外公示的内容，增加了包括“不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺”等五项内容。销售精装修商品房的，应公示装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息。


另外，在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中，增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形，加强对房企在销售活动中行为的监管。


《监管办法》还明确，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的房地产开发企业，将被责令停止违法销售行为，并以每销售一套商品房罚10万元的标准接受处罚。

降低我国商品房空置率已经成为决策层**考虑的问题之一。


不过，住房消费是一个非常复杂的问题，如果不了解我国房地产领域的利益分配结构，不了解我国当前房地产领域存在的深层次问题，那么，要想解决我国住房空置率问题几乎是不可能的事情。


笔者建议，**可以借鉴当年马来西亚等一些国家在亚洲金融危机发生时的做法，将已经空置的商品房重新估价，并且由**统一收购，这样做一方面可以迅速降低商业银行的金融风险，另一方面也可以在一定条件下帮助房地产开发商摆脱困难。地方**可以出资收购房地产开发商的商品房，用于解决社会**住房不足的问题。**在收购房地产开发商商品房的时候，可以采用税收减免政策，尽可能地降低收购价格。**应该考虑房地产开发商的土地购买成本以及建筑安装成本，为房地产开发商保留适当的利润，让房地产开发商有能力继续从事房地产开发。


简单地说，**可以将自己收取的税费从商品房价格中扣除，并且考虑房地产开发商购买土地的成本以及建筑安装成本，让房地产开发商赚取必要的利润，从而以相对低廉价格收购房地产开发商的商品房，用于解决城镇化过程中社会**性住房不足的问题。


**收购房地产开发商的商品房不是权宜之计，而是一个长远的系统性工程，因此，****应当制定完善的法律制度体系。笔者曾经建议，****应当尽快制定《*人民共和国住宅法》，明确规定**承担社会住房**义务，必须为中下层居民提供基本的住房需求。**可以采取直接购买或者建设社会**性住房的方式，增加社会**性住房供应，不断满足城市居民的住房需求。法律可以明确规定，如果居民已经拥有商品房，那么，不得以任何方式申请社会**性住房。如果居民申请社会**性住房，那么，必须公开自己的财产收入情况，随时接受社会各界监督，因为只有这样，才能确保我国社会**性住房公平分配，也只有这样才能防止**在购买商品房用于解决社会**性住房不足的过程中出现大面积的腐败现象。

年内房企发布境外融资计划**650亿元


据中原地产统计数据，今年以来，已有**过22家企业发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额**650亿元，同比增幅**两成。另外，2013年**房企海外融资额为552.24亿美元，合计人民币3369亿元。同比2012年涨幅**过120%。


三、四线楼盘资金压力加剧


公开信息显示，国内房企在海外融资成本大都在8%~11%之间，对于中小型房企来说，境外融资成本具有更大的优势。


由于必须有海外平台才能在海外进行融资活动，仅仅去年一年便有金轮天地、五洲国际等七家内地房企赴港上市。而主业分布在二、三线城市的房企阳光100将以阳光100置业的名称于今年3月在中国香港联交所正式挂牌交易，绿景地产、青建地产也纷纷借壳，踏上赴港上市之路。


不过，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一旦QE退出，将会导致房企的融资成本和汇率风险大增。房企在海外融资的难度将大涨。


“短期看，一、二线发达城市依然较好，三、四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力将非常大，一、二线也将有可能出现调整。”张大伟表示。


周小川：


对“影子银行”


实行有效监管


本报讯 （记者李婧暄）昨日，央行发布消息称，中国央行行长周小川在上周末的G20财长和央行行长会议上表示，中国**高度重视经济运行中存在的风险，对“影子银行”实行有效监管。周小川强调，“中国‘影子银行’总体规模不大，但近期增长较快，我们正谨慎应对。”