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融资成本高企


“在目前情况下，信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示，多数信托公司都提高了房企融资门槛，比如只选择与全国排名前20的开发商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说，融资成本高并不是大问题。在‘粥多僧少’的情况下，只要能拿到融资，再高的融资成本，房企也愿意出”。


据该项目经理介绍，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚**达20%。“即便这么高的成本，信托公司选择房企合作时，还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话，信托公司并不会给予融资，除非是*城市或者在当地排名靠前，抑或是信托公司的股东”。


某信托业人士在接受媒体采访时称，一家排名**的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在18%左右。


“15%的成本算是比较高的，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱，房企的资金压力很大。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从实际情况来看，不同企业有不同的资金压力，对于融资渠道比较窄的房企来说，成本就会上升。从行业的整体背景来看，资金面还是偏紧。


严跃进同时表示，融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。


信托行业*分析师袁吉伟对《国际金融报》记者表示，房企毛利高，所以能够承受的借款成本要远**一般实体企业。而且，解决了短期流动性，也避免资金链断裂或违约风险，这也促使房企成本容忍度的提高。


那么，为何信托公司不“待见”中小型房企？


“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。


同策研究院总监张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。


信托主动转型


在房企对信托融资需求加大的同时，房地产信托产品的收益率也在节节攀升。


12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”较高预期收益率达到9.4%。近期，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。





相关统计数据显示，今年**个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入*四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。


上述用益信托网分析师指出，随着年末临近，市场的资金流动性较可能进一步收紧，集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。


业界认为，房企与信托公司频频“合作”的背后，既是房企缺钱的现状，也是信托公司的主动选择。


“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示，从信托公司的角度来看，2019年对于信托而言是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此，现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。

房企销售与筹资的双重压力


留给房企的时间已经不多。市场上，房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。


11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府，采用线上选房模式开盘，定价低于预期；11月28日，万科星城线上开盘，当天晚上去化率近57%；更早之前，中国金茂在厦门鹭岛的楼盘进行特价销售，销售价格比拿地楼面价还低，上演了“亏本”卖房的戏码。


而对于明年的市场，目前大多数行业人士并不持乐观的态度，有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。


而除了销售数据放缓之外，房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象，企业筹资的压力也逐渐显露。


国家统计局数据显示，2019年1~11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。


这组数据说明，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。


中金公司**经济学家梁红预计，开发商的现金流趋紧，压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额（包括计划回售和到期）可能达7000亿~8000亿元人民币，估计为2019年实际还款规模的2倍有余。


**太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（JamesWoo）对**财经记者表示，2019年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。


“当前房地产市场进入深度调整期，融资成本和土地成本居高不下，前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的企业面临的压力更大。当前情况下，房地产*企业选择融资的方式较灵活；中小型开发商也使出浑身解数在寒冬里保持竞争力。”胡建明说。

政策走向引关注


7月31日，***召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。


在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。


调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至**过近年来土地市场较冷的2014年。


10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为“限价放松”。


与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行(28.330, -0.42, -1.46%)深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。


今年的10月31日和12月13日的两次**会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次**会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。


京东金融**经济学家沈建光预计，**仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。


摩根士丹利华鑫证券**经济学家、研究部负责人章俊对**财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。


而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。


章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。


梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。