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近日，中国房地产市场有点热闹。先是融创接手万达文旅，接着是华夏幸福与万科展开环京合作。对于中国房地产市场，业内人士纷纷表示，这些事件或许标志着，楼市“下半场”来临，房地产业将结束“单打*斗”时期，进入“抱团取暖”时代。


当前，种种现象表明，房地产市场进入了一个**的“寒冬”。而作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。


据中指院数据，全国有统计的300个城市中，2019 年以来全国房地产市场土地流拍已**过 800 宗，其*流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2019年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。


易居研究院智库研究中心总监严跃表示：“土地流拍增多，一方面是**推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高；另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”


与此同时，偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。


2015年-2016年，房企大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债。多家市场机构统计，2019年下半年房企普遍步入公司债到期高峰，全行业进入每年6000亿偿债高峰期。


东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。


“活下去”的照片曝光后，房企大佬万科给原本冷淡的楼市“银十”行情平添了一份悲情。事实上，虽无暖阳，也并非寒冬，万科高喊的“活下去”更多反映的是对转型的忧虑。


市场下行、楼市寒冬，对于房企来讲，或许难的并不是“活下去”，而是下半场该“怎么活”的问题。


今年以来，房地产企业改名的有点儿多。保利、龙湖、万达、远洋等多家地产公司纷纷将企业名称中的“地产”二字去掉，几大房企中名称保留“地产”字样的已经所剩不多。


其实，房企名称去“地产”背后，更多凝聚的是转型的共识。在因城施策、遏制房价上涨等调控政策下，大量负债、快速开发、快速周转的传统经营模式已难以为继，一些房企不再热衷追求规模与速度，已开始主动收缩规模、放慢速度、着力转型。


未来 10 年，更多房企考虑的是合作、转型、创新、升级。收购兼并、特色小镇、产业地产、等越来越多的模式创新等。


10月9日晚，华夏幸福(600340.SH)发布公告称，旗下子公司与万科企业有限公司及恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》及《股权转让及合作协议》，计划合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目。


公开资料显示，双方合作的具体方式为：万科收购涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。


股权转让完成后，双方按持股比例合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。暂定交易价款约为32.34亿元。合作共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米。


早在2019年1月，华夏幸福就在召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，实现*开放合作。


当前，华夏幸福与万科合作协议的达成正是*开放合作战略的兑现。而且华夏幸福在环京区域拥有充足的土地储备，在房企于公开市场拿地难度加大的背景下，华夏幸福在环京区域与其他房企合作可以占有主动权。


作为“产业新城运营商”的华夏幸福，选择与“城乡建设与生活服务商”万科达成战略合作，更加有利于结合双方各自所长，联手开发京津冀都市圈。同时也是以合作的形式增强对市场风险的抵御。


华夏幸福作为从河北省成长起来的企业，近年来，凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验，迅速成长为**房企。现如今，更是积极推进产业新城的“异地复制”，力图将公司事业版图从区域性逐渐扩展至全国核心城市群，助力所布局城市的高质量、可持续发展。


此前，华夏幸福发布公告称，公司目前已逐渐加快异地复制的速度以减少对环京的依赖。在2019年开始努力推动京津冀区域存量房的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。


华夏幸福总裁孟惊曾对外界表示在2019年2000亿元的销售目标占比中，环京市场和外地市场各占一半。


京郊京外一起抓，在这种情况下，抓大放小，寻求**房企合作自然是一个不错的选择。


其实，房企之间的合作早就不是什么新鲜事了，现在，它更多是作为一种行业现象被提及。像融创与万达之间文旅项目和资产的联姻、中交和绿城之间土地资源和开发建设之间的抱团，都体现出，房企早年间的对立已经被“互相依赖”所取代。


随着房地产行业步入“白银时代”，利润率下滑，资金面吃紧，越来越多的房企开始从当自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，“孤军奋战难自保，单打*斗难为继”的观点已经成为中国房企的共识。一荣俱荣，房地产的“下半场”一定是一个合作的时代。

2019年下半年，楼市逐步进入寒冬，尤其国庆黄金周“销售败北”以来，国内开发商之间的悲观情绪弥散，行业亟待政策暖风打破市场的沉闷和窒息。


所以，广州将在19日放开限价的消息，**时间便被解读为利好而引发本地开发商的振奋。


较早的市场消息显示，取消价格限制的区域并非南沙、花都、增城三区，而是全市范围。但无论三区放开，还是全市放开，有关部门对此都十分谨慎。


据较初的市场消息，相关部门会下发通知公布这个事情，但直到当天夜间，均没有任何信息指向“取消限价”，广州住建部门仅在通知中提及“调控优化”。


在广州，楼市中的“价格限制”与国内许多城市的意义不尽相同，因大部分城市禁止双合同，**限价等同于开发商真实销售价。但广州因双合同有不少存在，故而市场上存在着备案价和真实价两个价格。


在此背景下，广州即便“取消限价”，也只相当于取消了一道虚设的藩篱，并不会对市场真实价格造成太大冲击。


即便如此，房地产行业依然将此视作利好。“一个上午都在为这个消息兴奋，虽然广州取消限价的影响有限，但是我们期待的是，政策放松的信号可以一点一点地释放，全国范围内可以形成一定跟风效应。”广州本地一位房地产企业营销部门负责人如此表示。


针对市场乱象堵漏


在研究人士看来，广州有意取消针对一手商品房的价格限制，其根本动因或许在于堵漏双合同，治理销售市场乱象。


本轮调控升级以来，广州商品房销售市场上双合同乱象屡禁不止。大多数楼盘都会与客户同时签订《商品房销售合同》和《装修合同》两个合同，以绕开价格限制，因此，一套商品房的网签价格，实际上是真实成交价中的一部分，还有一部分，则在装修合同中体现。


国庆长假期间，记者走访广州几个热销楼盘，发现双合同颇为普遍，因为如果不采用双合同，便无法达到**限价，从而不能网签。


当然，也有不采用双合同的楼盘，其直接影响便是，楼盘销售后迟迟无法备案登记。比如央企华润位于广州天河的楼盘华润天合。有业主透露，自己是2019年购买的房子，也支付了两三百万首付款，但截至2019年*三季度仍然没能签订购房合同以及办理银行按揭。“一年多时间未办理按揭，其间利息涨了许多，我近期在考虑是否应该退房。”


退房，是近期广州楼市中格外刺眼的一个词。10月中旬，有消息显示，鉴于一些楼盘以特价房等方式降价促销，引发老业主不满，集中到售楼部表达退房诉求。


双合同原本是开发商绕开价格限制加速销售的擦边球，但随着房价下跌，这一原本让开发商和业主均愿意接受的方式，成为引发纠纷的“地雷”。


因为“装修合同”的签约价格远远**真实装修价格，比如一套房成交500万，但**限价350万，这意味着，装修合同的签约金额高达150万。“怎样的装修标准才值150万？”这成为老业主用以拷问开发商的利器！


“主管部门此番提出‘调控优化’，其意图是采用真实成交价备案，杜绝双合同现象，让价格回归市场价，避免房屋销售后的纠纷。”一位业内人士如此评价。


不过，在全国一盘棋从严执行房地产调控政策的大背景未有改变的情况下，广州的“调控优化”较终会如何落地，目前还不得而知。有消息人士称，鉴于此事备受舆论关注，因此广州住建部门有可能重新部署。(张歆晨)

)在中国房地产市场供需结构发生变化的环境下，中国房地产业已从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段。


记者19日获悉，新华社中国经济信息社联合*工商时报社召开“高质量发展专题研讨会”，中国房地产业协会、**发展研究中心、社科院、清华大学、中国人民大学等业界*学者聚集此间，共同探讨中国房地产业向高质量发展转型的有效路径。


中国房地产业协会会长刘志峰在研讨会上指出，目前中国房地产市场正在从供应短缺到供求平衡阶段过渡。从宏观上来说，房地产行业还存在供需不平衡、租售结构不合理等问题。另外，住房品质提升也比较缓慢。据中国房地产业协会较新发布的《2019美好居住生活白皮书》显示，去年以来国内房地产消费投诉率呈上升趋势。


**发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，未来中国城市住房的需求潜力依然很大，开发商应把握好城市布局和城市的成长特点，重视城市地产的**更新，打好“城市牌”。


**发展研究中心产业经济研究部研究员许召元认为，作为城市综合体开发商，房地产企业应从国内人口结构和功能需求出发，主动适应变化，集中精力做居住空间和休闲空间兼具的精品。为社会提供较需要的服务，是房地产业获得长足发展的主因之一。


在提升住房品质方面，与会*建议，房地产业应注重推进绿色健康住房，注重数字化生产、工业化生产，利用好信息化、智能化以及注重住房的全寿命周期服务。


在物业运营方面，中国人民大学公共管理学院有关*建议，开发商可建立创新型时尚办公空间，实现办公楼宇产品形态创新，以软性服务促资产保值升值。


华联发展集团董事长董炳根介绍，从90年代中期突围夕阳产业困局到如今成功产业优化转型，成为以城市综合体地产开发运营为主、资产规模近150亿元的集团，得益于不断转型调整，以文化创新**高质量发展方向。与会*认为，其近年来的创新转型发展，代表了中国房地产业高质量发展的一个有效路径。


与会*强调，中国房地产业发展到今天，行业创新和转型所面临的任务和挑战非常之大，未来的发展应在如何坚持创新转型发展、如何坚持生态**发展和如何坚持健康持续发展三个方面持续做文章。(完)