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三项目入市推高青岛写字楼存量 零售地产市场转入调整期


2019年**季度，青岛有14.7万平方米的办公楼新增供应，集中于崂山商务区和市北商务区，全市空置率小幅提升至26.4%。接下来一段时间，仍将有约49.5万平方米的新增供应投放市场，预计到2019年底，空置率将攀升至29.1%。


今年**季度，岛城写字楼市场共有3个项目入市，全市空置率小幅上升。报告显示，2019年**季度青岛录得14.7万平方米的办公楼新增供应，集中于崂山商务区和市北商务区，全市空置率小幅提升至26.4%。新增供应中，崂山区齐鲁交通大厦、市北区安泰广场、中铁青岛广场3个项目集中交付，推高全市存量至421.6万平方米。


报告显示，接下来一段时间，仍将有约49.5万平方米的新增供应投放市场，加上**季度的14.7万平方米新增供应量，今年的写字楼供应量将**过55万平方米。预计到2019年底，空置率将攀升至29.1%。


今年一季度，青岛零售商业转为调整期。报告显示，在经历过连续3年的供应高峰之后，青岛零售商业市场已转入调整期，全年新增供应量减少，市场结构进一步优化。今年一季度全市优质零售商业项目入驻率达88.7%，环比上升1.0%，首层平均租金达298元/平方米/月，可比项目同比增长1.6%。


大连写字楼租金微调 零售市场空置率下降


2019年**季度，大连市**写字楼市场无新增供应入市，写字楼市场总存量为849578平方米，空置率环比下降至23.1%。预计今年裕景ST-2中高区和保华金融中心即将入市，带来**16万平方米的新增供应，届时大连市**写字楼总存量将突破百万，预计将会对现有项目造成较大的租金下行压力，全市总体空置率也会上升。


数据显示，本季度，大连**写字楼租金水平环比微降0.2%至每月每平方米107.4元人民币。其中东港商圈租金**全市四大商圈，为每月每平方米117.8元，空置率为22.2%。星海湾商圈租金紧随其后，为每月每平方米117.1元，空置率为34.2%，是四大商圈中空置率较高的区域。青泥洼桥商圈写字楼租金为每月每平方米109.1元，空置率较低为9.6%。人民路商圈平均租金较低，为每月每平方米90.4元，空置率为23.3%。本季度全市总吸纳量约为10922平方米，其中东港商圈吸纳较为明显，约为7561平方米。


据戴德梁行大连公司数据显示，2019年**季度，大连零售市场无新增项目入市，全市零售市场总存量依旧为295.5万平方米。在没有新项目入市，现有零**间持续去化的情况下，本季度大连零售市场空置率环比下降3个百分点至18.9%。本季度，大连市零售业市场租金略有下降，首层平均报价租金约为每月每平方米658.1元。


一季度杭州写字楼需求旺盛 网红餐饮备受关注


**季度优质写字楼市场没有新增供应。租赁市场净吸纳量为8.7万平方米，金融业（27%）、专业服务业（23%）与TMT行业（18%）需求较为活跃，均有**千平方米成交。


钱江新城空置率从12.3%下降至10%，非核心商圈平均空置率从51.1%下降至45.4%。受到稳定需求的有力支撑，全市平均空置率回落至15.9%。近年来区域发展差异加剧，竞争趋于激烈，加上季节性因素影响，全市平均租金环比下降0.9%，报每月每平方米133.1元。


未来六个月，将有27.7万平方米新增供应入市场。主要分布在核心商务区，预计短期内空置率将升高。但在核心商务区优质新项目带动下，整体租金水平有望提升。


受到新增供应的影响，全市空置率环比上升0.1百分点至4.1%，同时全市购物中心首层租金报每天每平方米22.3元。**季度零售业态与餐饮业态持续活跃，零售形式多元化发展，新零售与传统零售融合趋势显现。

房企向产业地产进军 产业地产开始转热


如今很多城市可供开发的土地规模已经面临“天花板”，单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求。推进产业园区的建设发展，不仅可以优化经济发展质量，促进经济结构升级，还能创造机会吸引优质企业落地，提升产业及城市竞争能力。因此，多家排名**的**房企开始进行了跨界。


有房地产市场研究*表示，除了传统的住宅地产，2019年以后的房地产热点是产业地产，其次是文化地产、养老地产等。产业地产正在成为地产行业的新宠，各大房企也都纷纷在加紧布局。


谈及房企转型背后原因，业界认为，这是房企的生存所在，从宏观角度看，截至4月公布的业绩显示，虽然受益于过去两年的去库存、市场火热等因素，**房企大多实现销售、利润双线飘红。但这难掩楼市整体疲软的现实，房企需要寻找新的利润增长点来支持长远的生存和再发展，因此，无疑要求新求变。


持有和经营物业成为越来越有吸引力的运营方式。不论是产业地产、商业地产、养老地产，抑或是打造长租公寓，其实都是持有化运营的一种方式。未来，多元化或将成为房企“标配”，持有化运营也将成为房企的一种创新方向探索。


未来三年要怎么投资*城市的写字楼？


报告预计，在2019年，中国几个主要城市的**写字楼市场将迎来新增供应高峰，但在随后的两年间，新增供应的步伐将有所放缓，这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。


对于市场，报告展望：2019年，CBD新入市项目预租活跃，随着中服地块高品质写字楼入市，五大核心区域平均租金或将进一步推高；未来三年，市场供应65%集中在非核心区。


对于上海市场，报告回顾：2019年，新增供应量达140万平米，有24个新的**写字楼项目入市。并预计，未来三年新增供应将达380万平米，核心商圈和新兴商圈分别贡献28.1%和71.9%（2019年分别为35%和65%），大多数优质写字楼项目将会在徐汇滨江和前滩建成并投入使用。


对于深圳市场，报告展望：未来三年持续集中供应，预计新增531万平方米；随着配套设施的不断完善，将会有更多总部企业选址后海，从而进一步加强其产业聚集力；2019 年，前海该板块内的**写字楼新增供应将进入集中爆发期。


对于广州市场，报告回顾：2019 年新增供应暂时回落，市场需求旺盛推动**写字楼租赁业务步入业主方市场。并预计，未来三年**写字楼市场新增供应将达280万平米，存量到2020 年底将攀升至约770 万平米，较2019 年末增长58.3%；珠江新城、琶洲和金融城商务区未来三年新增供应将分别占全市新增供应总量的18.0%、54.2%和24.7%。


对于成都市场，报告表示：苹果、微软、英特尔等**企业已入驻天府新城，随着越来越多的科技成员及其关联企业入驻天府新城，此板块产业集聚效应逐步增强，未来，科技相关企业租户将对此区域办公空间保持强劲需求。


对于武汉市场，报告预计：未来三年，新增供应将达184万平米，主要分布在汉口（例如建设大道、武广、王家墩商务区）和滨江区域（汉口和武昌沿江商务区）；随着长江两岸沿江商务区的崛起（汉口和武昌沿江商务区390,790平米新增供应未来三年有望入市），成熟商务区中较旧写字楼将面临一定市场压力。


昆明写字楼库存堪忧 今年仅1个项目取得预售证


近日，云南房网统计2019年昆明商品房供应数据时发现，今年**个月昆明供应的267万平方米商品房中，仅有北市区和谐双塔1个写字楼项目取得了预售证，预售面积约29万平方米，其中还包含部分商业面积，新写字楼入市面积明显减少。


众所周知的是，昆明写字楼存在高库存、去化慢等问题。昆明锐理《2019年房地产市场年度研究报告》显示，截止到2019年11月，昆明写字楼库存面积为282万平方米，按照去年月均去化5万平方米来计算，在没有新增供应的情况下，全部卖完需要56个月（约4.7年），库存堪忧。


为了解决写字楼高库存、去化难、租不上价、空置率高等问题，昆明市也曾出台相关政策，对进驻万达广场等高档写字楼的总部企业予以奖励，以及补贴物管费等措施，但效果有限，而且惠及的写字楼**，对消化昆明庞大的写字楼库存只是杯水车薪。而要解决写字楼的库存积压，较根本的就是要减少写字楼项目的供应量。


一季度郑州商办市场：新增商业体量历年较大两较化到来


去年年底，据RET睿意德研究中心数据显示，2019年郑州新增商业体量为150.5万㎡，达到历年来的峰值。事实上农历新年后，市场就已进入了“商业时间”。


一季度，郑州商铺供应总量11.43万㎡，成交8.15万㎡。据统计，截至3月底，商业存量达到384.5万㎡，去化周期长达141.5个月，但是考虑到该统计中包含大量自持型商业，所以实际意义上的库存量并没有数字表现的那么大。


一季度郑州办公市场总供应量7.8万㎡，成交9.3万㎡，存量稍降，去化周期为59.6个月。


从区域供应量上看，郑东新区仍是郑州办公市场的**主力，郑州其他七个区域一季度几乎无办公产品入市（仅二七区有0.2万㎡新增供应）。但郑东新区的集中放量并没有相应的需求收效，呈现出严重供大于求的局面。

支持租购并举 证监会住建部开展REITs试点


4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“通知”)称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。


记者获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行**支持。同时，对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予**考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。


REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。


杭州严控“类住宅” 一商业地块规定不得建酒店式公寓


4月19日，萧山空港新城一宗商业商务地块的成交，透露出不同寻常的信号。该地块的出让文件中明确规定：“不得建设酒店式公寓。”


记者从相关职能部门处了解到，“未来这一规定对于商地而言将是常态，近期杭州针对商业用地出让，将有新的文件出台，以后商业地块将不允许打‘擦边球’，对较小可分割转让面积、限高等，都将有硬性规定。”


这就意味着，接下去新出让的商业地块中，很难再做成小面积的酒店式公寓产品，更别提层高4.78米以上可以做成“双钥匙”的LOFT。


有业内人士认为：“抑制‘类住宅’，与长效机制挂钩，除了规范房地产市场，更是规范租赁市场，为杭州大力发展长租公寓，进一步实践租购并举铺好基石。长远看，也有利于未来房地产税的落地。”


武汉：宾馆酒店写字楼可改建为租赁住房


26日，湖北省住房和城乡建设厅发布《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》指出，2019年武汉市将形成可复制、可推广的住房租赁试点成果，到2020年，全省基本建立租购并举的住房制度。


《通知》明确，试点城市可探索利用“城中村”改造产业用地、工业用地建设租赁住房，还可在住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。允许按规定分期缴纳新建租赁住房项目土地出让金。允许试点城市将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，调整后不再补交土地出让金，经改建的租赁住房不得分割产权出售。


《通知》指出，将从土地和规划政策、财政税收政策、金融和住房公积金政策、公共服务政策四方面提供支持政策，推动全省住房租赁市场规范有序发展。


关于召开“中国商业地产及投资专业博览会”的通知


2019年6月26-27日，中国商业地产及投资专业博览会（EXPO COSS 2019）将在富力万丽酒店盛大开幕，拟邀请100家企业和项目，1000家投资机构和代理机构，10000家大中型企业和专业观众。*十届中国产业园商务区发展论坛将同期举办，主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。