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房企销售与筹资的双重压力


留给房企的时间已经不多。市场上，房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。


11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府，采用线上选房模式开盘，定价低于预期；11月28日，万科星城线上开盘，当天晚上去化率近57%；更早之前，中国金茂在厦门鹭岛的楼盘进行特价销售，销售价格比拿地楼面价还低，上演了“亏本”卖房的戏码。


而对于明年的市场，目前大多数行业人士并不持乐观的态度，有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。


而除了销售数据放缓之外，房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象，企业筹资的压力也逐渐显露。


国家统计局数据显示，2019年1~11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。


这组数据说明，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。


中金公司**经济学家梁红预计，开发商的现金流趋紧，压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额（包括计划回售和到期）可能达7000亿~8000亿元人民币，估计为2019年实际还款规模的2倍有余。


**太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（JamesWoo）对**财经记者表示，2019年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。


“当前房地产市场进入深度调整期，融资成本和土地成本居高不下，前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的企业面临的压力更大。当前情况下，房地产*企业选择融资的方式较灵活；中小型开发商也使出浑身解数在寒冬里保持竞争力。”胡建明说。

日前，翰同资本在上海投资的一栋老楼静安NEO正式开业，这一旧改项目除了引入酒店业态之外，还将华住酒店集团（简称“华住”）从运营方变为投资方，创新退出机制。


翰同资本于2019年9月完成了对静安律德大厦的股权收购之后，采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、信托等专业投资机构联合投资。


据翰同资本创始合伙人王倩透露，目前翰同资本已经与华住集团以“投资+运营”的模式共同合作了4个项目，均分布在、上海城市核心地段，包括上海静安、外滩、张江，三元桥。目前，翰同资本投资的项目总资产规模为40亿到50亿人民币，建筑面积以中小体量的小而美的项目为主，比如单体规模一到两万平方米之间、总体规模约为十万平方米的项目。


而华住自2019年底开始首尝投资人角色，尽管这一模式在国内刚刚起步，但在美国已经发展非常成熟。据透露，在华住一年1000家左右的新开酒店中，900家以上都是*品牌管理，只有少部分核心位置的酒店或者旗舰店会采取资产合作或者自己租赁的方式。


旧改潮下的模式创新


随着城镇化水平的不断提高和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是*城市的核心位置，空间已基本饱和，城市进入存量土地“二次开发”阶段。


以静安NEO为例，该项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。历经四十年沧桑，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，达不到现在安全性的建筑标准。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。


翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位，将项目打造为包括城市轻奢酒店CitiGO（欢阁酒店）、盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）以及生活美学商业品牌的精品商业综合体，并将大厦更名为静安NEO。而该项目从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕，仅用了一年时间。在翰同接手这栋楼之后，出租率达到95%，业主一年的租金收入从600万涨到1800万。


对于将大厦且分成小块经营，王倩指出，作为专业的投资人，买任何项目**点考虑的是怎么退出，什么时候退出，以什么价格退出。对于经营性的物业来说，市场上有一个公认资本化率，运营现金流稳定的话可以实现20倍、25倍，甚至30倍的资产增值。据悉，老楼改造的投资期为5到7年。


王倩称，翰同资本希望通过轻重资产的结合打造生态圈，通过持有的资产给翰同的被投企业提供更大的管理面积。目前翰同主要还是选择、上海这两个城市，与资本方合作，考虑募集更大规模、更长期的资金，运作一些体量大、值得长期持有的、周期在五年甚至以上的项目。


据王倩透露，继静安NEO之后，在未来一年间，上海外滩NEO、张江NEO以及三元NEO、上地NEO都将陆续打造完毕，NEO有望成为翰同资本在城市更新领域高端的品牌IP。

近期，市住建委执法部门采取线上线下相结合的方式，从主流互联网平台抽取房源信息核实发布委托手续，逐项比对实地房屋状况信息，同时对房地产经纪机构进行拉网式现场实地抽检，进一步压缩“黑中介”违规经营空间。




被查房地产经纪机构名单


成长大象（）资产管理有限公司


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来源：晨报