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CBRE近日发布的《2019亚太区房地产市场展望》指出，快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。




灵活空间解决方案与员工办公体验成企业选址写字楼时的重要考量。





在亚太区，优质写字楼整体需求将在2019年继续保持稳定，金融与科技行业租户仍将是租赁主力。**写字楼新增供应预计将**过550万平方米，较2019年增加26%，将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国，且大部分位于非核心区域。


在供应压力下，租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内，广州写字楼租金领涨，租金涨幅有限；受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。


CBRE亚太区研究部负责人金纬博士表示：“面对亚太区市场格局的转变，租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略，确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时，愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”

高房价的深圳，“楼”很多，写字楼似乎更多。


仲量联行、安居客提供的数据显示，2016年深圳新增写字楼供应和净吸纳量均为历史高位。具体来看，有130万平方米的**办公楼供应集中投放市场，近八成项目位于福田区。


供应压力下，市场也出现了变化，租赁市场由业主市场逐步变为租户市场。**太平戴维斯高级董事吴睿认为，预计2019年和2019年**写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来3年形成供应高峰，预计深圳**写字楼整体空置率将大幅增加，新入市**写字楼空置率或增加至40%。


然而，写字楼越来越多，众创空间也越来越多。


这时，众创空间的大量出现，似乎成为解决写字楼空置的“法宝”。不少开发商为了寻求突破，已经将目光盯在了时下较火的“众创空间”上，创业办公室越来越流行。除了原万科高级副总裁毛大庆离职后高调宣布进军创客空间领域并成立优客工场，近年来由开发商主导的众创空间也在显著增加，比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园、世联行的“小样”创客社区等。据了解，这些租赁方式灵活、价格低廉并且具有孵化功能的创业办公室将会越来越受到创业者的欢迎。


就深圳南山区而言，未来的写字楼供应量巨大，但南山区已经成为国内众创空间较聚集的区域，预计数量达到300家以上。


此外，**太平戴维斯的数据显示，未来5年，深圳将有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米。结合多种因素，未来5年预计深圳新型产业用房新增需求总量约为900万平方米。从长远发展来看，新型产业用房低租金优势挤压**写字楼议价空间，也为众创空间的发展提供更多空间。


2015年至2016年，国内众创空间的发展热情依然持续高涨。然而，在疯长的数据下面掩饰不住的瓶颈期悄然浮出水面。激烈的竞争和严重的同质化必然导致行业加速洗牌，就在去年2月，深圳的创客空间“地库”宣布倒闭，烧钱100多万，较后等待的竟然是人去茶凉。


有投资机构人士表示，2015年被称为众创空间发展元年，2016年联合办公作为一个行业正式建立，2019年，众创空间行业将是考验运营能力和管理能力的一年，面向的是整个中小微企业市场，当市场逐渐被培育起来，相比于物理空间，服务才是在市场竞争中获胜的根本。

国内不动产配置及财富管理服务的专业机构誉翔安地产近日发布《2016年写字楼生态报告》显示，2016年写字楼销售额排名**板块销售总额186.8亿元，全市占比46.9%。上市公司和险资在商用物业的投入主导了本年度大宗交易。市场共监测到大宗成交19宗，涉及项目共14个，总金额约152亿元。


2016年抽样写字楼租赁共1039宗，涉及总面积约152万㎡、年度现金流约53亿元。对比2015年，除CBD、金融街、中关村三大商务区域之外，本年度新增租赁开始向外围扩张，上地、望京、石景山银河商务区、总部基地等板块也成为新增租赁的重要组成部分。2016年新增租赁行业面积占比前5位：计算机、非银行金融、传媒、综合类、汽车。


与去年对比来看，本年度由于对互联网金融业的增强监管，中小型“非银行金融”企业租赁行为大幅缩减，而“计算机”、“传媒”等TMT行业开始明显扩张。国贸、金融街、中关村三个传统商圈，虽然在产业特性上分工略有不同，但已经逐渐融合，形成一体化与产业闭环。


商圈一体化，也使得传统意义上的写字楼越来越“跨界”。在某些特定的区域，写字楼与产业园的界限越来越模糊。
初期根据客户要求制定合理的办公室方案，根据客户的核心业务及**支持政策推荐适宜区域的办公地点，中期协助客户与出租方签订租赁合同，后期协助客户处理办公室租赁后所遇到的各种问题，让客户能够专注于核心业务的发展。
写字楼的租金一般都会涉及到一个重要的因素就是租赁期的递增，一般租期**过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从*2年或者*三年开始月租金开始递增5%-8%,有个别的大厦连管理费也一起递增。
另外写字楼租赁的时候一般时间会比较的长，租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有较少数商务核心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期**过三年的，一般业主不意，或者是需要一定幅度的递增。
写字楼租赁的时间是比较长的，所以在租赁写字楼的时候一定要提前给房东商量好价格，同时写字楼一般都是有一个免租期，可以在给房东进行商量的时候尽可能的把免租期的价格往后面这样也是无形当中降低的了房租。
一：专业化
写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更加专业，让企业体验真正的高速办公。
二：智能化
所谓的5A级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、CA：通讯自动化系统、FA：消防自动化系统、SA：安保自动化系统、BA：楼宇自动控制系统。
三：多样化
能够满足办公以外的休闲、购物、娱乐等多样性消费是写字楼实力的又一。
四：高端化
高端化的写字楼在节能减排、绿色环保、人文理念上更胜一筹，高端物业形态也让写字楼的**大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是高端写字楼的又一大。
六：升值空间
综上，具备以上五点之外，在城市演变的过程中，能够从众多同类产品脱颖而出，前景自然十分广阔。
公司租写字楼的注意事项：
1：物业是否包含取暖和制冷，加班是否有没有空调延时费。
2：楼宇的使用率用来测算当前办公室纯使用面积是否可以完成功能的配备。
3：如果是金融行业大都需要，双路供电，双路分为真双路假双路。房产证是必须要出示的，如果包租转租的出租方是否具备原业主提供的协助注册委托证明。
4：在装修过程中消防和空调是否*。
5：谈判时候把免租期和装修期的概念独立出来。
6：注意出租方如果是个人。

**写字楼市场
根据**戴维斯研究部市场调研显示，2019年三季度，**写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市**写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在较低水平；非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间**写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。受此影响，预计全市的租平将继续稳步提升；同时，在较新的城市规划政策的指引下，写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区如望京等将进一步承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。近年来非核心商圈迎来高质量的发展，其楼宇品质、交通通达性有了巨大的提升，而去中心化的趋势及多元化的租赁需求将有效推动非核心区域写字楼市场的成熟与壮大。




























零售市场
零售市场方面，2019年1-8月，全市社会消费品零售总额同比增速为4.4%，继续维持在相对较低水平。尽管零售消费增速略显低迷，但商业零售市场整体表现仍较平稳，本季度零售市场迎来一个新增项目开业，即位于的天街。根据**戴维斯研究部市场调研显示，全市商业零售市场的平均入住率及租平均录得小幅提升，其中全市购物中心入住率环比小幅上升0.2个百分点至93.3%，全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月940.7元，租金指数环比和同比分别上升1.2%和2.7%。
来源：房讯网
编辑：wangdc