深圳西部硅谷写字楼出租 欢迎来电洽谈

高房价的深圳，“楼”很多，写字楼似乎更多。


仲量联行、安居客提供的数据显示，2016年深圳新增写字楼供应和净吸纳量均为历史高位。具体来看，有130万平方米的**办公楼供应集中投放市场，近八成项目位于福田区。


供应压力下，市场也出现了变化，租赁市场由业主市场逐步变为租户市场。**太平戴维斯高级董事吴睿认为，预计2019年和2019年**写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来3年形成供应高峰，预计深圳**写字楼整体空置率将大幅增加，新入市**写字楼空置率或增加至40%。


然而，写字楼越来越多，众创空间也越来越多。


这时，众创空间的大量出现，似乎成为解决写字楼空置的“法宝”。不少开发商为了寻求突破，已经将目光盯在了时下较火的“众创空间”上，创业办公室越来越流行。除了原万科高级副总裁毛大庆离职后高调宣布进军创客空间领域并成立优客工场，近年来由开发商主导的众创空间也在显著增加，比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园、世联行的“小样”创客社区等。据了解，这些租赁方式灵活、价格低廉并且具有孵化功能的创业办公室将会越来越受到创业者的欢迎。


就深圳南山区而言，未来的写字楼供应量巨大，但南山区已经成为国内众创空间较聚集的区域，预计数量达到300家以上。


此外，**太平戴维斯的数据显示，未来5年，深圳将有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米。结合多种因素，未来5年预计深圳新型产业用房新增需求总量约为900万平方米。从长远发展来看，新型产业用房低租金优势挤压**写字楼议价空间，也为众创空间的发展提供更多空间。


2015年至2016年，国内众创空间的发展热情依然持续高涨。然而，在疯长的数据下面掩饰不住的瓶颈期悄然浮出水面。激烈的竞争和严重的同质化必然导致行业加速洗牌，就在去年2月，深圳的创客空间“地库”宣布倒闭，烧钱100多万，最后等待的竟然是人去茶凉。


有投资机构人士表示，2015年被称为众创空间发展元年，2016年联合办公作为一个行业正式建立，2019年，众创空间行业将是考验运营能力和管理能力的一年，面向的是整个中小微企业市场，当市场逐渐被培育起来，相比于物理空间，服务才是在市场竞争中获胜的根本。
当前，我国经济进入高质量发展时代，经济增长持续稳定，且具有较强的弹性和韧性，宏观经济延续了好中趋稳的走势，一季度GDP同比增长6.7%。在GDP持续稳固增长的过程中，产业结构也在不断加速调整，先进制造业发展迅速，新兴产业对经济增长的贡献不断增强。市场投资热情依然不减，2019年中国大宗物业投资将继续保持活跃，写字楼仍然较受投资者青睐的物业类型。


随着住宅市场的持续限购，以服务业经济为载体的写字楼扶摇直上，在楼市发展中占据越来越大的比重。尤其是作为*城市的深圳，正在不断将写字楼市场推至投资风口。




据前瞻产业研究院《中国写字楼市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，写字楼相较一般民用住宅有着更高的租金，****较贵的写字楼，均分布在各大国际城市的较繁华地带，这里通常集聚着众多大型公司和跨国集团，拥有着较丰厚的资源，也是城市GDP的主要贡献者。


写字楼作为商业地产，较初的作用仅是办公，但随着时代更替，它所承担的角色越来越多。它既是彰显城市品牌形象的“名片”，也是城市建筑面貌的显性特征。它的开发与建设，租售状况，都能清晰地反映出这个地区经济发展情况。可以说写字楼是鉴知城市经济辉煌与否的重要依据。


同时，现如今的写字楼，周边商圈配套齐全是*。写字楼的发展会带动并促进商圈的繁荣，同样商圈的繁荣也会促进写字楼的升值。


甚至，写字楼内部的企业及企业内白领需求也日渐成为一个具有较大流量和高频消费的市场，这个市场依托于写字楼场景下的精准化垂直新零售模式，潜藏着无比巨大的商机。


写字楼的交易主体是公司，它更像一块磁铁，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用，这就是“写字楼经济”。





写字楼功能不再单一，新的写字楼经济时代正在来临，而随着”写字楼经济”的兴起，**及****写字楼宇也逐渐成为**各大城市的名片，在这样的市场环境下，中国楼宇经济**学者夏效鸿在今年3月21日出版发行了较新着作《中国楼宇经济发展报告（2019）——品质品位品牌:楼宇经济的下一个“风口”》，夏效鸿在《报告》中提出，中国楼宇发展面临新的生活模式、新的销售模式、新的办公模式“三大变量”的观点，从而作出“楼宇经济发展到了下一个‘风口’”的判断。


同时《报告》中还针对当前中国经济由高速增长转向高质量发展的新时代，提出建议要关注“亩均轮论英雄”正成为评价标准、“田园城市”正成为发展样本、“以人为本”正成为普遍诉求“三大导向”，以及要顺应个性办公新潮流、共享空间新模式、体验经济新需求“三大趋势”，践行“工匠精神”、“店小二精神”、“管家精神”“三大精神”，积极抢占楼宇经济的下一个“风口”。
随着写字楼市场需求逐步的深入，传统写字楼在区位选择上虽注重地段和商圈辐射范围，但密集型写字楼已不能满足企业对办公环境舒适度的更高要求，诸如泊车位紧缺、交通拥堵、物业服务不到位、完全依托外部配套等后续问题陆续涌现，企业运营的总投资成本**出预算。




商务*栋办公楼以其高舒适度、低成本和良好的展示性吸引着越来越多企业进驻。*栋办公楼成为各大企业的新宠儿。且*栋办公楼能够帮助企业实现自身商业价值和运营的需求。*栋办公的优势体现在：





(1)相对于传统写字楼，*栋式写字楼可以拥有独立的大堂、独立的电梯、员工会所、甚至独立的冠名等个性化特点，使得企业在企业文化，企业品牌，形象展示推广方面，更有*特的优势。


(2)企业*栋办公楼的优质环境是企业形象、实力、文化的**道展示平台，是征服客户的有力工具。相比传统写字楼，企业*栋办公楼具有非常高的商务办公标准，充分为企业提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物的*配套服务。


(3)企业*栋办公，投资成本更低，相对于集约式办公楼，*栋办公楼物业在费用支出上也具有一定优势。一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，从而减少企业经营成本。
2019年以来，北上广深等一二线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归，从粗放的建设运营向标准的产品价值回归；同时，货币政策收紧，利率增加，而目前产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到**需求，如此种种无不面临行业回归与重构的临界点：商办地产可持续发展之路，路在何方？


一方面，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调。在继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，而*城市和热点二、三线城市密集出台以"限购、限贷、限价、限售"为核心的紧缩调控措施。 值得注意的是，上半年**房企销售业绩仍然光鲜亮丽，，桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，市场进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。与此同时，"去杠杆"与"降风险"金融工作会议定调房地产下半场风向。明确要求，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。


另一方面，受商办限购和营改增的双重影响，商办地产成交量锐减，供给与需求均发生重大变化，房地产下半场将进入存量房时代，资产运营、买卖、租赁和金融化，将是未来较值得关注的大市场。商办物业市场限面积、限需求、限用途等一系列政策的发布，加之2016年末商业办公库存体量**过2.5亿平方米，仅商办类库存体量**过2000万平方米。**构统计，全国*城市有改造潜力的商业资产已达4.3亿平方米量级，从增量跨步存量时代，成为**、开发商、企业客户及资本方关注的焦点。


“目前，商办地产行业面临三大挑战：一是总体量大，二是供应商增加，三是库存增多。商办地产破局，行业标准的制定和产品用户化无疑是亟待解决的主要问题。”全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生表示，“在*报告中，总书记强调中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为解决这一矛盾，中国将继续深化供给侧结构性改革，防控金融风险，鼓励创新，深化国有企业改革，继续扩大对外开放及放宽服务市场准入。我们期待时代下中国商办地产市场迎来更加美好的可持续发展之路。”


中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办，已连续成功举办十三届年会，是中国房地产行业规格较高、规模较大、影响较广的专业论坛之一！


论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、**机构的**人物和** 齐聚，探讨商办地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、产业园等热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商办地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……共享之风越刮越烈，这次则是升级版共享办公室将落地广州CBD。统计显示，广州未来3年增逾100万平方米**写字楼，有百亿级金矿待开发。但调查显示，企业话事权逐渐向80后、90后转移，传统物业运营方式跟不上白领新需求，如缺乏网络、弹性上班、社交、个性定制等服务。共享则成为写字楼创新抓手。


随着广州城市的发展，未来几年**写字楼不再是天河北、珠江新城*霸天下。根据统计数据，2019年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州**写字楼新增供应预计均将**过100万平方米（含自用）。至2021年，广州**写字楼存量预计较2016年末增长**70%。


广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成，写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2019年年中，广州核心商圈**写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续**全市；备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则良好其他商务区。


2019年上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，TMT占比31%，专业服务占比21%。


变化：80后、90后更青睐共享办公


天河北写字楼中，**写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州CBD的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显著不同。


如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，IT行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开长会。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。


因此，越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。
国内不动产配置及财富管理服务的专业机构誉翔安地产近日发布《2016年写字楼生态报告》显示，2016年写字楼销售额排名**板块销售总额186.8亿元，全市占比46.9%。上市公司和险资在商用物业的投入主导了本年度大宗交易。市场共监测到大宗成交19宗，涉及项目共14个，总金额约152亿元。


2016年抽样写字楼租赁共1039宗，涉及总面积约152万㎡、年度现金流约53亿元。对比2015年，除CBD、金融街、中关村三大商务区域之外，本年度新增租赁开始向外围扩张，上地、望京、石景山银河商务区、总部基地等板块也成为新增租赁的重要组成部分。2016年新增租赁行业面积占比前5位：计算机、非银行金融、传媒、综合类、汽车。


与去年对比来看，本年度由于对互联网金融业的增强监管，中小型“非银行金融”企业租赁行为大幅缩减，而“计算机”、“传媒”等TMT行业开始明显扩张。国贸、金融街、中关村三个传统商圈，虽然在产业特性上分工略有不同，但已经逐渐融合，形成一体化与产业闭环。


商圈一体化，也使得传统意义上的写字楼越来越“跨界”。在某些特定的区域，写字楼与产业园的界限越来越模糊。

以打造杭州的金融中心为目标的钱江新城，吸引了一大拨的金融机构**入驻或升级搬迁。而作为杭州创业高地和风投大本营的未来科技城，得益于区域内高标准配套、产业的集中导入，高素质人才集聚，这对于写字楼用户来讲，满足的不只是办公需求，更让用户看到了无限的发展机遇。


《猎场》里的郑秋冬告诉我们：在街边办公的只能是职业介绍所，只有搬进了CBD里较贵的**写字楼里，才有希望做成**的猎头公司，因为光这个楼里的生意就有得赚！


对于一家猎头公司，**写字楼就是它的猎场。而对于其他用户来讲，集群效应本身就为企业在行业中的竞争提供了两个**：**度和人才。


事实上，这种集聚效应正在形成。据介绍，今年6月EFC写字楼美国中心T5交付，至今半年内入驻率（含自用和出租）便已达八成，租金一直在涨，目前日均租金达到3元/平方米左右。


由杭州市****引入杭州并入驻EFC的加拿大GCI基金相关负责人表示，“EFC的建筑品质和配置堪称*，不过我更看重的是EFC营造的国际创新创业生态圈氛围，这种软环境对于企业的发展更关键。”


写字楼的良好目的是为提高企业或资金的生产力，好的写字楼不仅是企业的生产工具，更是企业形象的“金名片”。一个既有“面子”，也有“底子”的写字楼，或许会成为2019年及更远将来商业地产的一个方向
写字楼市场发展前景分析

随着房地产行业发展，与买卖服务成为现在商业地产中的新的产业，2016年，写字楼发展态势良好，尤其是在一些国际化大都市，那么2019年，它又有着怎样的发展前景呢，我们看一下。
相当*投资家之一美国江恩曾说过：顺应趋势，花全部的时间研究市场的正确走势，尽力保持一致，利润就会滚滚而来。可见，想要获取更多价值，率先了解市场至关重要。
市场需求量增加，助力写字楼市场前景叫好
根据相当新《CBRE大*区房地产市场展望报告》数据整理显示：中国经济格局切换，向下的传统经济与向上的新经济交错而行，中资企业相对进取的经营态势将使其继续担纲写字楼市场新增需求主力，占比将从2016年的83.4%进一步上行。在传统金融业方面，2016年金融行业成为写字楼市场新增需求的主要来源，占比31.4%。而科技行业因行业整合迅速，办公楼需求也呈现增长迅捷而多变的特点。综上所言，中国写字楼市场需求量整体持续增加，这将助力2019写字楼市场前景叫好。
写字楼所处的位置，直接影响其发展前景和投资收益
当大多数人还把地段地段还是地段当座右铭时，有远见的人，早已行动。在国内，、等*城市市场，TMT(科技、媒体、电信)行业办公楼需求强劲，具有较大影响力的企业办公选址均倾向于交通便利、配套设施完善的优质写字楼。所以，不难看出，对于企业而言，在中国经济驱动下，企业房地产策略中交通便利与优越地理位置，仍旧是未来的重要发展趋势。
大多数人去衡量写字楼是否优质的时候，主要是看，是否处在城市CBD、交通是否便利、周边各种设施是否完善等等，归结而来就是经济、交通和公共服务及设施。高大的写字楼永远没办法从一楼去到顶楼，楼层高到仰起头永远看不到**。




但小编认为优质的写字楼，不仅是昂贵的建筑材料，也不仅是地理位置、交通、娱乐设置、办公环境的优越，还包括易被人们忽略的两大重要因素。


其一是其他邻里租户。


其二为写字楼内人与人之间的互动。


可以说优质的写字楼就如磁场，能吸引很多优秀的人口资源，进而建构为一个巨大的人脉网络。


随着时代的进步，****写字楼如雨后春笋般**成都写字楼市场，为世界各地想入住成都的企业或公司提供更多的选择机会。


在正式谈成都地区写字楼圈层效应之前，我们先来看看世界五*是如何重视圈层效应的。


索尼创始人置业曼哈顿*五大街1010号，与世界**CEO为邻，不久索尼在美国的市场占有率翻番。


乔布斯举家搬迁，结识工程师朋友，后来有了变革时代的苹果公司。


这些叱咤商业的大佬择邻而“居”，正应了一句话“你是谁并不重要，重要的是你和谁在一起。”世界**企业都会有意识地“抱团”，**高科技之都硅谷、创业者聚集地中关村，无不深谙圈层的力量！


接下来，我们回到成都站，在这里，作者就列举两个较具有代表性的例子。


其中一个便是雄踞成都商务核心区域—天府广场，*享优越地理条件的传统型****写字楼百扬大厦。


它受到世界各行业**的关注和青睐，吸引了澳大利亚驻成都**事馆、新西兰驻成都**事馆、波兰驻成都**事馆和荷兰贸易促进**等**机构及惠普、百事、麦当劳、美国联合航空公司、开泰银行、固特异、中粮等二十几家世界**企业。


有如此多稳定的优质租户（外资及五*）选择百扬，与此同时，百扬大厦也很重视客户的稳定与质量，大胆猜测，这种互选模式，可以将优质资源汇聚一堂，既有利于租户之间的沟通、发展，又有利于整个写字楼档次的提升，从而互惠共赢。


如此多的经济**，是否意识到资源就在身边呢？


另一个就是新型的势头发招强劲的****写字楼成都中海国际中心，它位于益州大道与交子大道交汇处，中海城南一号旁，是天府新城核心区域，作为金融城核心区域商务**，为不同企业搭建商务平台。


于2019年9月，成都中海国际中心C座成功引入微软（中国）有限公司成都分公司，目前成都中海国际中心已有宝马、汇丰、甲骨文、巴斯夫、德勤等十余家世界**企业入驻。


仍记得，中海国际中心C座在今年7月一经正式亮相，即刻获得商办市场和优质企业客户的高度认可和热烈追捧，短短两月内完成签约多家优质企业，更有数十家**企业正在深入洽谈中。


从这两个例子可见，从一定角度折射出优秀企业在选择写字楼的时候还是会关注是否已有优质租户进入该写字楼，这是一种身份的内外认同。


随着写字楼市场的日益多元化，以及成都吸引更多企业入住，那么成都写字楼市场的商圈效应将更加清晰化。但这种关注度是否已经引起所有租户的关注呢？笔者认为，还有很多提升的空间。


成都都市化进程的加快，让世界更加瞩目它的发展，各种写字楼也在以人们无法感受到的速度出现，除了传统写字楼之外，将会出现更多共享性质的写字楼模式在共享经济潮流的带动下萌动并强劲发展。


这些楼内让各种经济力量汇聚于内形成小的经济力量，楼与楼之间又汇聚形成大的商业圈，无论是小的或大的经济圈，他们所带来的效益不容忽视、不可小觑。这些汇集的圈层背后代表的是企业新的商业机会。


通过查阅发现，同一栋楼宇甚至同一层楼办公的企业与企业之间的交流模式较单一或是忽略了彼此的沟通，这种因写字楼而聚集起来的写字楼圈层没有发挥它原有的巨大影响效应力，其中潜藏的众多商业价值被忽视。


于是，小编呼吁，租户应该重视这种隐藏的圈层效应，并挖掘其中的商业价值，把沧海般的无形变成桑田般的有形。