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融资成本高企


“在目前情况下，信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示，多数信托公司都提高了房企融资门槛，比如只选择与全国排名前20的开发商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说，融资成本高并不是大问题。在‘粥多僧少’的情况下，只要能拿到融资，再高的融资成本，房企也愿意出”。


据该项目经理介绍，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚**达20%。“即便这么高的成本，信托公司选择房企合作时，还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话，信托公司并不会给予融资，除非是*城市或者在当地排名靠前，抑或是信托公司的股东”。


某信托业人士在接受媒体采访时称，一家排名**的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在18%左右。


“15%的成本算是比较高的，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱，房企的资金压力很大。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从实际情况来看，不同企业有不同的资金压力，对于融资渠道比较窄的房企来说，成本就会上升。从行业的整体背景来看，资金面还是偏紧。


严跃进同时表示，融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。


信托行业*分析师袁吉伟对《国际金融报》记者表示，房企毛利高，所以能够承受的借款成本要远**一般实体企业。而且，解决了短期流动性，也避免资金链断裂或违约风险，这也促使房企成本容忍度的提高。


那么，为何信托公司不“待见”中小型房企？


“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。


同策研究院总监张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。


信托主动转型


在房企对信托融资需求加大的同时，房地产信托产品的收益率也在节节攀升。


12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”较高预期收益率达到9.4%。近期，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。





相关统计数据显示，今年**个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入*四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。


上述用益信托网分析师指出，随着年末临近，市场的资金流动性较可能进一步收紧，集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。


业界认为，房企与信托公司频频“合作”的背后，既是房企缺钱的现状，也是信托公司的主动选择。


“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示，从信托公司的角度来看，2019年对于信托而言是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此，现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。

旧改为城市更新带来了诸多变化，这对整体写字楼市场有一定促进作用，不仅影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时带动了等**土地资源城市的更新和存量升级。 　近日，90后房地产咨询界新星李嗣振，接受了腾讯房产的专访。


较新公开的一份报告《待改旧颜换新楼——旧改写字楼趋势及策略》，就是出自李嗣振及其团队之手。这份报告的背景是，上海等*城市为代表的中国房地产市场已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的重要方向。


截止2019年，核心商圈出现十余个“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级改造”的典型案例，旧改写字楼已然成为房地产新趋势。


“‘旧改写’的分布情况以五环内为主，集中在各大核心商务区范围内，因为这些区域商业成熟度高，商业物业存量大，所以发生改造的概率也相对较高。”李嗣振告诉记者。


近几年，随着老城疏解进入“抽丝剥茧”阶段，自2014年后改造项目逐渐增多。在市新增产业的禁止和限制目录中，五环内成为受限的重要区域。“这也促成了存量改造成为趋势，而且受电商冲击、经济结构调整等影响，购物中心、酒店等经营压力逐渐加大，而写字楼整体市场保持平稳上升，回报相对稳定，在这样的情况下，旧改写字楼项目就越来越多。”


李嗣振表示，旧改为城市更新带来了诸多变化，这对整体写字楼市场有一定促进作用，不仅影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时带动了等**土地资源城市的更新和存量升级。


因改造带来的变化体现在四个层面：物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入以及生态办公的营造，举例来说，比如中粮广场内部打造了COFCO FANTASY共享办公空间，中融信托广场则利用原有商业的特殊结构，设计了贯通南北的采光中庭，此类均为旧改市场上较为成功的案例。


据了解，城市更新既是*城市的热点问题，同时也存在诸多痛点和难点。对此，李嗣振举例称，“这几年我们看到市场上原厂房改造也比较多见，比如首钢搬迁后园区的整体改造升级，高力国际曾为首钢的二通厂园区提供改造咨询及产业招商服务，我们经过访谈及调研发现，文创产业包括动漫、影视等更加偏向入驻在非标准的办公场所内，这也就为未来园区的发展提供了一个定位基础，但我们认为难点也存在，包括对既有建筑更新的基础上升级、还有对整体人文环境、生态环境、产业结构的更新和延续。”


与此同时，除了反响较大的旧改案例，如盈科中心、高和蓝峰等，也不乏一些改造的失败案例。“旧改失败的原因很多，但普遍存在的是产权问题，很多项目早些年产权出售，经营者没有真正持有物业，导致改造受阻的不在少数。”


对此，李嗣振建议，开发商要对目标物业取得产权，同时在改造时充分利用项目优势和特点，以期实现项目的升级。


写字楼改造后，退出方式有哪些?选择退出方式的标准是什么?李嗣振表示，目前退出方式主要为3种，包括以股权或资产出售给第三方、资产证券化(ABS/CMBS)、REITs，目前主要以**种居多，其中股权类型税负相对较少，后两种还需要考验中国金融市场的成熟度，预测未来有更多的发展空间。


据介绍，2019年**写字楼市场供需均保持平稳态势，空置率小幅提高，平均租金同比增长0.4%，至人民币332元/月/平米。从区域而言，目前产业疏解及转移的大背景下，各个商务区均面临租户的更新升级以及楼宇的升级换代，同时也受到其他新兴商务区的挑战，如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和补充，而区域内原有的IT零售逐渐撤离，并且当地办公楼宇年限较久，这也对区域写字楼市场发展提出了新的要求。


李嗣振特别提到，例如鼎好大厦在原有租户撤离后重新装修加入共享空间等新业态，为互联网、高新科技类公司提供更加人性化、舒适化的办公环境，考虑更多健康生态因素，而这一点，将会成为写字楼改造新的趋势。


在这悄然生变的时代背后，“旧改”可以说是时代变化的一个缩影，城市更新则意味着经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新以及未来生活方式的更新，一如眼前年轻的项目负责人，城市“换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角长驱直入。
12月15日，国家统计局发布11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。63个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中，环比涨幅2.9%**；二手房住宅价格出现17个城市下调。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，11月*城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降；二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。


58安居客房产研究院**分析师张波告诉《每日经济》记者，11月，楼市并没有想象中那么冷，从统计局公布的数据来看，11月房价保持了一定稳定性，但降温态势依然在延续，从区域来看，东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。


全国市场分化明显


统计局数据显示，11月70个大中城市中有63城新建商品住宅价格环比上涨，而10月为65城。环比来看，涨幅2.9%**。据初步测算，4个*城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%，其中，和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。


从环比看，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比10月分别回落0.2和0.1个百分点。


从同比来看，11月，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4和3.6个百分点。此外，11月*城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比去年同月扩大0.8个百分点。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，11月房价上涨的城市数量为63个，相比10月的65个有所减少，说明受近期市场调控的影响，部分城市依然是有一定的降价促销动作。具体从房价环比上涨的城市看，、大理、洛阳和桂林等城市房价上涨过快，其中近期属于房价上涨过快的城市，而此类城市的购房政策相对比较宽松；而大理和桂林都属于旅游城市，尤其在冬季，此类城市的宜居属性更加明显；从下跌的城市来看，包括厦门、金华和温州等城市降价幅度比较大，类似城市都属于过去炒作比较明显的城市。


中原地产**分析师张大伟也表示，、大理等中西部城市新建住宅与二手房涨幅均明显。全国市场分化依然非常明显，特别是东部和东北部销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要是中西部市场。从成交额看，中西部同比上涨均**过20%，这些城市库存接近处理完成，而且当下投资需求依然集中，叠加棚户区改造，中西部房价上涨全面良好。


统计局数据显示，11月，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，比10月增加1个，较大降幅为0.5%；持平的1个，增加1个；上涨的11个，减少2个，较高涨幅为2.0%。同比下降的城市有2个，比10月减少1个，较大降幅为0.4%；上涨的13个，增加1个，较高涨幅为15.4%。


房价拐点已现


二手房方面，11月多达17个城市二手住宅价格出现下调，4个*城市二手住宅销售价格持续下调。


从环比看，4个*城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比10月扩大0.2个百分点。其中，、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。


11月，二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.9%和8.1%，涨幅比去年同月分别扩大2.9和2.7个百分点；1～11月平均，同比分别上涨5.6%和5.7%，其中二线城市涨幅比去年同期回落2.6个百分点，三线城市涨幅比去年同期扩大0.3个百分点。


张大伟指出，从二手房价格看，已经连续2个月出现**过10个热点城市二手房价格下调，全国房价拐点已经出现。从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月全国楼市上涨达到**峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格下调城市的降幅将继续扩大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。


不过在张波看来，楼市整体降温，但并不是寒冬。根据58安居客发布的购房者信心指数，11月结束了连续4个月的环比下跌，转为上升0.4％。这表明在房价涨跌的问题上，无论是购房者还是行业从业者，都变得更为理性，市场情绪也有所回温。
针对“较多跑一次”事项中群众反映较为集中的不动产登记，杭州市委、市**近日决定推进不动产登记再提速，不动产一般登记2019年底前压减至4个工作日以内，而且一窗受理与水电气联办。


杭州市委、市**联合印发的《关于深化“较多跑一次”改革建设国际*营商环境的实施意见》提出，杭州市要升级“互联网+不动产登记”，全面推广“房屋交易、税收、登记发证”一窗受理模式，进一步实现与水电气、有线电视、宽带等事项联动办理，精简流程，缩短时限。优化不动产登记手机预约、预审核服务，推进网上申请向网上办件转化，实现线上线下服务互联、移动办事。


根据杭州市委、市**的计划，2019年底前将不动产一般登记、抵押登记业务办理时限分别压减至5个、3个工作日以内，2019年底前分别压减至4个、2个工作日以内，2020年底前分别压减至3个、2个工作日以内。
2019年，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应，其中就有10个新的**写字楼项目入市，建筑面积共计753,344平方米，这使得的**写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。


进入2019年，北上广深等几座主要城市，仍有许多项目入市，但在写字楼总体投资增速下降的背景下，随后的一段时间内，新增供应的步伐有所放缓。这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。


另一方面，作为办公的延伸业态，联合办公面对眼前的蓝海，其总体规模仍在不断发展，城市布局的范围也在逐渐扩大，而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题，终在各方主体的角力中逐渐清晰。


写字楼投资增速放缓与空置率难题


回看近几年的数据，2019年之前的几年中，尽管办公楼投资额、竣工面积逐年上涨，但投资增速却一直呈下降趋势；而新开工面积的增速从2015年开始就一直为负值。2019年前9月，办公楼投资增速、新开工面积增速、竣工面积增速皆为负值，表现较为疲软。




数据来源：国家统计局 观点指数整理


显然，房企在利润平衡的过程中，现金流成为它们考量的重要因素，对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。而缓流见沉沙，当增速不再成为主角，存量与空置率则变成了各座城市关注的焦点。


数据显示，截至今年三季度末，、上海、深圳、广州的写字楼存量分别为1048.6万平方米、880万平方米、500多万平方米以及466.6平方米。*三季度，四座*城市的空置率总体较低，处于4%至15%之间；写字楼租金仍为较高，达442.4元/平方米/月。


**季度，写字楼市场土地供应不断收紧，核心区域土地资源越发**，导致空置率近期内上涨幅度不会过大；同时伴随着四环限增新建商办项目的政策加持，商业用地供给面临断档，拿地成本也将越来越高。在此形势之下，核心区商业用地及写字楼项目未来三年内价值有望推向新高。




数据来源：国家统计局 观点指数整理


*三季度，上海写字楼在新增供应节奏放缓的情况下，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到P2P深度洗牌及共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。该季度总共有32.4万平方米新增面积入市，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1个百分点至14.7%。


另外，在政策驱动和产业结构转型升级的推进下，广州**写字楼市场需求保持高位，但在*三季度，广州全市并没有新增写字楼供应入市，因此空置率降至4.3%，环比减少1.3个百分点，这也是广州写字楼市场近10年来的较低值。


相对于*城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，二线城市空置率却普遍偏高，二线城市写字楼的存量大概在150至350万平方米之间，与*城市有着较大的差距。*三季度，成都、重庆、武汉、等城市写字楼的空置率皆处于高位，较高值达42.9%。


而城市写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解。


比如，*三季度的联合办公品牌迅速扩张，Funwork、ATLAS在该季度均有5,000平方米以上的租赁成交，于是推动了城市空置率下降至25.5%。而由于目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户，预计未来写字楼市场租赁需求将持续旺盛。


而三季度，成都**写字楼市场保持上半年的活跃度，租金环比上涨2.4%。其中，正是由于联合办公、TMT行业需求旺盛等因素，令全市空置率环比下跌4.3个百分点。该季度净吸纳达11.26万平方米，至此，**季度累计吸纳量已逾去年全年总吸纳量。
观点地产网讯：10月31日港媒消息，中国香港证监会正在洽租位于中国香港东区鲗鱼涌的太古坊港岛东中心20万平方呎楼面，涉及10层楼，预计呎租约55港元。目前双方仍在洽商中，若较终落实，将成今年较大手商厦租务成交。


观点地产新媒体了解到，中国香港证监会总部目前位于中环长江中心30至33楼及35楼全层，租约将于2022年到期。据悉，早年中国香港证监会签订租约时，尺租逾百港元，而目前中区商厦屡创新高，为了节省租金，该机构一直打算搬迁，物色中环以外的写字楼。


中国香港证监会早前曾提出，将在储备中拨30亿港元购置办公室，亦曾表示，位于中环长江中心办公室的租约可于2020年提早迁出，未来一年将作审慎考虑，再觅新址亦毋须在中环，但要交通方便，同时指买入办公室物业可稳定将来租金支出。


6月份机构报告显示，中国香港中环核心区写字楼租金达到每年每平方呎307美元，连续3年创**较高。而在8月，数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方呎的楼面面积，平均呎租创下225港元的历史高位。

已于2019年实现全区生产总值10535.51亿元，正式迈入“万亿俱乐部”。这个快速发展的新*城市正处于积极聚集和吸纳各项资源的蓬勃阶段，对于高端写字楼的需求也愈加活跃。国际金融中心(IFS)经过7年雕琢后面世，致力于为**写字楼格局带来全新的改变，也为产业集聚与发展助力。


本着“与租户共成长”的理念，IFS写字楼正面向全行业、各领域的优质企业敞开怀抱，与租户一起，共同缔造属于“城市**”的蓬勃商机。


452米的全国*7高楼， 写字楼租赁进入高配时代


IFS是九龙仓布局华中的**高层大型城市**综合体，项目包含一座**过22万平方米的**大商场，及五星级云端酒店，项目配套为仅有。T1大楼共93层，高452米。据统计，目前T1大楼为全国*7高楼，世界高楼图谱中，该高度则位列*13名。其中写字楼区域位于8-82层，可供租赁面积**过12万平方米。


IFS为九龙仓国金中心系列中建筑高度较高，商业面积较大，创下九龙仓在内地和中国香港的较新纪录。举目即是北去的湘江与层林尽染的橘子洲头，隔江相望中国历史上赫赫**的“四大书院”之一的岳麓书院。


除了打造“区域**高楼”的坚持，九龙仓在选址上也非常严格。IFS属较繁华的五一商圈和中心商务核心区，位于黄金交通线——五一大道、解放路、黄兴路、蔡锷路交会处，形成四纵四横交通网络，同时与地铁1、2号线五一广场站无缝接驳，在地理区位和交通配套方面的明显优势，使租户无论是日常通勤还是商务差旅都尽享快速便捷。


软服务诠释九龙仓标准，“华东、华西、华中”版图落定


IFS T1大楼在硬件设施上也创下了多个纪录。5个电梯大堂，56台高速客用电梯，约2700个地下停车位，满足租户早晚高峰期争分夺秒的需求，也为写字楼设立了新的标准。写字楼单层面积达到3500-4000平方米，创下单层面积纪录。写字楼层净高3米，办公空间更为开阔，租户可自由分割商务空间，满足多功能办公需求，保证在实际使用中的较大便利性。同时设计中也体现了对环境可持续发展的责任感，楼宇建筑采用了多项环保设计，获得美国绿色建筑协会颁发的“良好能源与环境设计(LEED)银级认证”。


IFS办公物业沿袭了九龙仓优质物业管理服务体系，与其他“IFS国金系列” 写字楼物业管理服务统一标准，为租户提供更加细致和全面的服务。而“IFS国金系列” 写字楼，则是“**港企”九龙仓布局全国的城市**性办公物业，包含成都IFS、无锡IFS、重庆IFS、IFS，以及即将面世的苏州IFS。其中，IFS彻底改变了华中地区原有的商业版图，是九龙仓谋取华中商业布局的**之作。至此，“IFS国金系列” 写字楼形成华东、华西、华中一条合纵连横的大贯线。


办公租赁助力产业集聚，打造商业复合业态共息的高新生态圈


在国际化城市的格局下，优质企业对于硬件设施和系统提出了更现代化、更安全稳定的要求，而较大面积标准层则能满足他们潜在的增长需求。IFS T1大楼将秉持国际化的写字楼标准，为致力于在开疆拓土的优质企业提供*的写字楼租赁服务。也正因此，IFS T1大楼于 2019年正式招租以来，已经吸引了众多大型企业及跨国公司的青睐，尤其是几家成员企业的成功签约，为此优秀黄金地段创造出*特的商业气息，可见T1大楼能充分满足成功企业在选址上的需求。展望明年，T1大楼将继续吸纳大企业，务求打造新一代的企业汇聚点。


IFS T1大楼的入市对于产业集聚具有重要意义，有助于打造金融及高新产业上下游的完整产业链，形成多种商业复合业态共息的高新生态圈。IFS T1大楼期望以“区域**高楼”为其特有的名片，加速CBD的升级，加速产业结构升级，为经济发展注入新的活力。
房企销售与筹资的双重压力


留给房企的时间已经不多。市场上，房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。


11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府，采用线上选房模式开盘，定价低于预期；11月28日，万科星城线上开盘，当天晚上去化率近57%；更早之前，中国金茂在厦门鹭岛的楼盘进行特价销售，销售价格比拿地楼面价还低，上演了“亏本”卖房的戏码。


而对于明年的市场，目前大多数行业人士并不持乐观的态度，有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。


而除了销售数据放缓之外，房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象，企业筹资的压力也逐渐显露。


国家统计局数据显示，2019年1~11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。


这组数据说明，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。


中金公司**经济学家梁红预计，开发商的现金流趋紧，压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额（包括计划回售和到期）可能达7000亿~8000亿元人民币，估计为2019年实际还款规模的2倍有余。


**太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（JamesWoo）对**财经记者表示，2019年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。


“当前房地产市场进入深度调整期，融资成本和土地成本居高不下，前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的企业面临的压力更大。当前情况下，房地产*企业选择融资的方式较灵活；中小型开发商也使出浑身解数在寒冬里保持竞争力。”胡建明说。