东联大厦写字楼

当前，我国经济进入高质量发展时代，经济增长持续稳定，且具有较强的弹性和韧性，宏观经济延续了好中趋稳的走势，一季度GDP同比增长6.7%。在GDP持续稳固增长的过程中，产业结构也在不断加速调整，先进制造业发展迅速，新兴产业对经济增长的贡献不断增强。市场投资热情依然不减，2019年中国大宗物业投资将继续保持活跃，写字楼仍然较受投资者青睐的物业类型。


随着住宅市场的持续限购，以服务业经济为载体的写字楼扶摇直上，在楼市发展中占据越来越大的比重。尤其是作为*城市的深圳，正在不断将写字楼市场推至投资风口。




据前瞻产业研究院《中国写字楼市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，写字楼相较一般民用住宅有着更高的租金，****较贵的写字楼，均分布在各大国际城市的较繁华地带，这里通常集聚着众多大型公司和跨国集团，拥有着较丰厚的资源，也是城市GDP的主要贡献者。


写字楼作为商业地产，较初的作用仅是办公，但随着时代更替，它所承担的角色越来越多。它既是彰显城市品牌形象的“名片”，也是城市建筑面貌的显性特征。它的开发与建设，租售状况，都能清晰地反映出这个地区经济发展情况。可以说写字楼是鉴知城市经济辉煌与否的重要依据。


同时，现如今的写字楼，周边商圈配套齐全是*。写字楼的发展会带动并促进商圈的繁荣，同样商圈的繁荣也会促进写字楼的升值。


甚至，写字楼内部的企业及企业内白领需求也日渐成为一个具有较大流量和高频消费的市场，这个市场依托于写字楼场景下的精准化垂直新零售模式，潜藏着无比巨大的商机。


写字楼的交易主体是公司，它更像一块磁铁，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用，这就是“写字楼经济”。





写字楼功能不再单一，新的写字楼经济时代正在来临，而随着”写字楼经济”的兴起，**及****写字楼宇也逐渐成为**各大城市的名片，在这样的市场环境下，中国楼宇经济**学者夏效鸿在今年3月21日出版发行了较新着作《中国楼宇经济发展报告（2017）——品质品位品牌:楼宇经济的下一个“风口”》，夏效鸿在《报告》中提出，中国楼宇发展面临新的生活模式、新的销售模式、新的办公模式“三大变量”的观点，从而作出“楼宇经济发展到了下一个‘风口’”的判断。


同时《报告》中还针对当前中国经济由高速增长转向高质量发展的新时代，提出建议要关注“亩均轮论英雄”正成为评价标准、“田园城市”正成为发展样本、“以人为本”正成为普遍诉求“三大导向”，以及要顺应个性办公新潮流、共享空间新模式、体验经济新需求“三大趋势”，践行“工匠精神”、“店小二精神”、“管家精神”“三大精神”，积极抢占楼宇经济的下一个“风口”。
写字楼已成城市商务的标志 形式和业态在发生着明显变化



钢筋混凝土铸造的城市里，高楼大厦比肩接踵，其中的写字楼已经成为城市商务的标志，亲历着每一场经济时代的变迁。写字楼的形式和业态在发生着明显变化，开发商需要更加注重业主和租户的需求，主要表现为：吸引年轻化，更具创意性和团队协作能力的人群。


优势一：形态


传统的写字楼形态已经无法满足现代上班族群对办公环境以及办公体验的要求，他们更重视办公空间的可持续性及健康程度：


——倾向自由空间，地理位置方面偏好周边活动丰富；


——还要交通便捷，宜于步行；


——同时更注重资源的平台化，可创造性地将多种功能融合，从而促进轻松互动，高效办公，资源共享。


优势二：专业化


写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更加专业，让企业体验真正的高速办公。


优势三：智能化


所谓的5A级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、CA：通讯自动化系统、FA：消防自动化系统 、SA：安保自动化系统、BA：楼宇自动控制系统。


优势四：多样化


能够满足办公以外的休闲、购物、娱乐等多样性消费是写字楼实力的又一优势


优势五：交通便利


便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是高端写字楼的又一大优势。


优势六：人文


写字楼已经从冰冷的空间逐渐向人文的空间转变，从单纯追求高效向追求精神愉悦转变。未来写字楼办公空间不再是冰冷的水泥盒子，而是充满情感的文化空间，写字楼在现在已不仅仅是容纳企业经营办公的场所，更是人与人、群体与群体之间联互动，达成共享共赢的平台。


深圳写字楼从国贸时代到如今，品质不断提升，未来，高端行业将会越来越多，要求会相对更高，综合上述，像坂田区写字楼在交通、建筑用料、格局、景观、私密性、物业管理、停车场配置等方面都是拥有自身优势的，租户也会更加国际化、高端化，使用时间也会更长。
CBRE近日发布的《2019亚太区房地产市场展望》指出，快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。




灵活空间解决方案与员工办公体验成企业选址写字楼时的重要考量。





在亚太区，优质写字楼整体需求将在2019年继续保持稳定，金融与科技行业租户仍将是租赁主力。**写字楼新增供应预计将**过550万平方米，较2017年增加26%，将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国，且大部分位于非核心区域。


在供应压力下，租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内，广州写字楼租金领涨，租金涨幅有限；受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。


CBRE亚太区研究部负责人金纬博士表示：“面对亚太区市场格局的转变，租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略，确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时，愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”
初期根据客户要求制定合理的办公室方案，根据客户的核心业务及**支持政策推荐适宜区域的办公地点，中期协助客户与出租方签订租赁合同，后期协助客户处理办公室租赁后所遇到的各种问题，让客户能够专注于核心业务的发展。
写字楼的租金一般都会涉及到一个重要的因素就是租赁期的递增，一般租期**过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从*2年或者*三年开始月租金开始递增5%-8%,有个别的大厦连管理费也一起递增。
另外写字楼租赁的时候一般时间会比较的长，租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有较少数商务核心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期**过三年的，一般业主不意，或者是需要一定幅度的递增。
写字楼租赁的时间是比较长的，所以在租赁写字楼的时候一定要提前给房东商量好价格，同时写字楼一般都是有一个免租期，可以在给房东进行商量的时候尽可能的把免租期的价格往后面这样也是无形当中降低的了房租。
一：专业化
写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更加专业，让企业体验真正的高速办公。
二：智能化
所谓的5A级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、CA：通讯自动化系统、FA：消防自动化系统、SA：安保自动化系统、BA：楼宇自动控制系统。
三：多样化
能够满足办公以外的休闲、购物、娱乐等多样性消费是写字楼实力的又一。
四：高端化
高端化的写字楼在节能减排、绿色环保、人文理念上更胜一筹，高端物业形态也让写字楼的**大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是高端写字楼的又一大。
六：升值空间
综上，具备以上五点之外，在城市演变的过程中，能够从众多同类产品脱颖而出，前景自然十分广阔。
公司租写字楼的注意事项：
1：物业是否包含取暖和制冷，加班是否有没有空调延时费。
2：楼宇的使用率用来测算当前办公室纯使用面积是否可以完成功能的配备。
3：如果是金融行业大都需要，双路供电，双路分为真双路假双路。房产证是必须要出示的，如果包租转租的出租方是否具备原业主提供的协助注册委托证明。
4：在装修过程中消防和空调是否*。
5：谈判时候把免租期和装修期的概念独立出来。
6：注意出租方如果是个人。
近日，世邦魏理仕发布《2019中国房地产市场展望—写字楼篇》，报告指出：2017年全年中国写字楼新增需求**过600万平方米，创历史新高。报告预计2019年供应高峰将持续，世邦魏理仕监测的主要17个城市写字楼新增供应预计接近850万平方米。*城市中，广州写字楼租金预计上涨6%，**全国；二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。


报告预计，2019年*城市新增供应380万平方米，与上一年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，CBD、望京和丽泽区域项目集中上市将迎来久违的供应释放。二线城市新增供应预计大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和供应压力较大。


报告称，2019-2020年期间新增供应的53%将来自于新兴商务区，在面临去化压力的同时，地铁建设的推进将为新兴商务区带来红利。十三五期间，全国每年将增加地铁通车里程600公里，二线城市将跨越式追赶完成地铁网的布设，*城市的网络覆盖和密度将继续提升。交通通达性好，**的写字楼将受到市场的青睐。


在租金方面，报告预测，CBD新项目集中入市，可能导致短期空置率上浮，但租金的趋势不会有明显改变，未来一年整体市场租金持稳的可能更大；


上海、深圳将迎来持续大量供应，租金将略有下调；


广州写字楼的租金状况或许更令人惊喜，报告认为，旺盛的需求与有限的新增供应使得近期租金节节攀升，业主市场特征愈发凸显，预计2019年广州写字楼的租金将上涨6%，**全国。


相比*城市，二线城市的写字楼市场相对压力较大。报告预测，二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。其中，租金下行压力较大的市场仍是需求疲弱的沈阳和大连。而供应高峰也将令、武汉和天津的租金继续承压。


不过，华东地区依然将是表现较好的二线写字楼市场，活跃的需求将推升杭州、南京、苏州三地租金上涨。成、渝两地的供需平衡也将获得持续改善，预计成都租金将继续反弹。


从写字楼的需求端来看，报告称2019年金融和科技行业租户将继续担当写字楼需求增长的主力军。


此外，受到写字楼供应高峰、大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的青睐三方面的共同推动，预计主要共享办公品牌2019年在国内一二线城市的网点数量将以**过50%的速度增长。报告认为，2019年共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。
以打造杭州的金融中心为目标的钱江新城，吸引了一大拨的金融机构**入驻或升级搬迁。而作为杭州创业高地和风投大本营的未来科技城，得益于区域内高标准配套、产业的集中导入，高素质人才集聚，这对于写字楼用户来讲，满足的不只是办公需求，更让用户看到了无限的发展机遇。


《猎场》里的郑秋冬告诉我们：在街边办公的只能是职业介绍所，只有搬进了CBD里较贵的**写字楼里，才有希望做成**的猎头公司，因为光这个楼里的生意就有得赚！


对于一家猎头公司，**写字楼就是它的猎场。而对于其他用户来讲，集群效应本身就为企业在行业中的竞争提供了两个**：**度和人才。


事实上，这种集聚效应正在形成。据介绍，今年6月EFC写字楼美国中心T5交付，至今半年内入驻率（含自用和出租）便已达八成，租金一直在涨，目前日均租金达到3元/平方米左右。


由杭州市****引入杭州并入驻EFC的加拿大GCI基金相关负责人表示，“EFC的建筑品质和配置堪称*，不过我更看重的是EFC营造的国际创新创业生态圈氛围，这种软环境对于企业的发展更关键。”


写字楼的良好目的是为提高企业或资金的生产力，好的写字楼不仅是企业的生产工具，更是企业形象的“金名片”。一个既有“面子”，也有“底子”的写字楼，或许会成为2019年及更远将来商业地产的一个方向