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中国证券报记者近日在调研中发现，深圳有新楼盘正在开展“首付分期”促销活动，部分楼盘的实际首付比例不足一成，并且“首付分期”正从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。业内人士指出，伴随房企销售增速放缓，年底开发商冲业绩压力加大，不少房企希望获取现金流“活下去”。至于“首付分期”的行为，如果资金来自银行，则属违规操作，应该予以打击；如果是开发商垫资，虽然在违法界定方面比较模糊，但仍会影响房地产交易秩序。


“首付分期”活跃


日前，某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称：深圳某公寓首付仅两成，不限购不限贷。中国证券报记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现，确有新楼盘推出“首付分期”促销活动，甚至有楼盘首付比例不足一成，开发商以此吸引购房者。


深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍，其在售的精装公寓现有九折优惠，且首付仅需两成。“正常情况下，首付是5.5成。如果手头紧，可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。**次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，较迟明年4月10日付清首付尾款即可，中间不收取利息。”


业内人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间，较住宅类楼盘的三成首付高出不少，公寓购房者压力较大，因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。不过，中国证券报记者了解到，年末在回款和达成全年销售目标双重压力下，“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。


某**开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。该楼盘营销人员表示，开发商规定可先缴纳16万元至20万**付，明年3月前缴纳剩余所有首付款，期间可选择分期付款或者在较后期限一次性缴纳。该房源总价较低为326万元，即便按首期首付上限20万元计算，实际首付比例仍不足一成。

为了探索商办地产标准规范和运营服务创新，探讨商办地产发展新路径新未来，中国写字楼产业园发展论坛*十五届年会将于12月5日-6日在富力万丽酒店启幕，论坛主题为"标准与创新：美好商办新时代"。




据悉，中国写字楼产业园发展论坛由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，全联房地产商会写字楼分会承办。论坛将邀请房地产界、金融界及财经界、**机构的**人物和**齐聚，探讨商办地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、产业园等热点。
中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，已连续成功举办十四届年会，是中国房地产行业规格较高、规模较大、影响较广的专业论坛之一！
大咖嘉宾云集 助力行业盛会
中国写字楼产业园发展论坛*十五届年会嘉宾阵容强大，既有地产和金融行业***学者，又有商协会**、开发商高层，更有写字楼和产业园*操盘精英，通过主题演讲和圆桌对话形式，畅谈共享新时代--轻资产、科技化与金融化，纵议资管新时代--资产运营与资产管理之道，探讨商办地产面临的挑战与发展路径，共襄行业盛会。




据论坛组委会秘书长、全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯介绍，截至目前，确认出席2019年会的重量级嘉宾包括（名单持续更新中）：全联房地产商会秘书长赵正挺，全联房地产商会副监事长兼节能门窗分会执行会长孟繁军，中国社科院研究生院城乡建设系主任陈淮，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷，路劲地产集团**单伟豹，中粮置地公司常务副总经理孙天立，保利发展公司副总经理朱凯，启迪协信科技城投资（集团）有限公司联席总裁郭莹辉，当代置业执行董事兼**技术官陈音，嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩，华润置地华北大区写字楼总经理齐舒芳，远洋商业写字楼事业部副总经理黄志达，梦想加创始人王晓鲁，CBRE华北区董事总经理刘焕丽，米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清，隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅，中海地产商业管理公司副总经理李佳林，金地商置公司副总经理吕丽华，嘉铭投资（集团）有限公司副总裁孙鹏阳，荣盛兴城投资集团副总经理王玉龙，电子城集团副总裁张南，城建置业有限公司总经理冯建军，北大资源集团副总裁林渊，珠江投资集团总裁许晓军，合生商业经营管理有限公司产业事业部总经理元喆辉，住总科创资产管理有限公司董事长范晨阳，坚朗五金副总裁白宝萍，河北星太装饰集团董事长胡振海，中粮置地广场副总经理马佳音，中海商业联合办公管理中心总监李雪瑞，金融街置业有限公司副总经理高亮，金隅文化科技有限公司总经理张宏钢，戴德梁行北中国区高级董事严区海，中耀盛世（）房地产顾问有限公司总经理马耀扬，哇棒移动传媒集团总裁颜鸿，金隅高新产业园总经理丛云凌，创元汇资本管理有限公司副总经理张焕涛，华贸商业管理有限公司总经理郝群，远洋集团写字楼事业部东部区域总经理马锦，德必集团城市公司副总经理叶海峰，万科资产去化中心营销合伙人秦江，全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯……
富力万丽酒店，与行业精英一起复盘商办地产2019年，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案，推动会员凝聚智慧、深化合作。
以金融创新服务商业地产


商业地产的发展需要金融的支持、资金的推动，但目前的传统融资渠道逐渐收紧，企业融资非常困难，这也在一定程度上制约了商业地产的发展，金融该如何做出创新，助力商业地产发展？


中国长城资产（国际）控股有限公司投资部董事总经理田炯表示，房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金，在商业地产尤为**。“但现在国内资本市场的证券化产品越来越多，包括CMBS、REITs，这一块我们也在做很多尝试。”


全国工商联房地产商会中国香港及国际分会**林熙龄则认为，不管是创新还是用传统的方式做，投资者较后都是看收益率。“现在要想的不单单是创新那么简单的问题，关键是创新以后能否持续拿到可预计的现金流。”


奥陆资本执行**投资官蔡金强也赞同，现金流很重要，尤其是商业地产。不过蔡金强指出，“对商业地产来说，春天就快来了，现在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因为期间融资成本可能会大幅飙升。”


蔡金强补充道，在融资环境收紧的情况下，做金融创新会有非常大的挑战，现在更重要的是做一个模式跟运营创新，金融创新并不是非常容易。


但是，元丰资本合伙人古迎辉认为，金融创新往往是在市场环境较差的时候，被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史，CMBS、REITs等推出来的时候，是美国市场环境较差的阶段。”


对于商业地产的金融创新，彩湾智本**顾问、不动产发展运营*耿树森表示，首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维，放弃快盈利的观点，才可能找到盈利点。”
“到了今天，我们做任何老的商业一定会死掉，因为人变了。”宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市建设发展集团有限公司总裁余英在11月21日的2019观点商业年会上直言，“创新这两个字非常重要，互联网时代的到来，我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大变化。”


此外，多位业内人士表示，金融创新本身很重要，但同时也要重视商业地产本身的盈利能力。


商业创新面临“三座大山”


会上，世联行**技术官黎振伟认为，中国国内商业正面临“三座大山”，消费者的要求越来越多样化，他们重实惠亦重品质，要面对这些消费者非常不容易；存量运营时代逐步到来，而运营是很难的；互联网时代带来了很多新的科技，改变很多的消费方式，但更新迭代亦越来越快，适应是一个问题。


福晟土地投资公司副董事长何建华表示，市场永远是存在的，不要怕追求新，“体验式消费和新商业，未来的前景是很大的。”


根据**钜大有限公司助理总裁符兹栋提供的数据，预计到2021年，消费者市场的规模会达到6.2亿美元，中国仍然是世界上发展较快的一个消费市场。


“现在市场较大的变化是消费者在变化，消费者变化之后需求跟着变化。”招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标指出，“开发商要学会对现有的存量项目进行重新包装、重新定位，符合新的发展需求，达到优化布局，做到提质增效。”


同时，在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，未来的商业应该是物质需求加上精神享受，合起来才是真正的商业良好目标。


而华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬认为，面对“三座大山”，练内功是一个比较有挑战的方面。“做产业新城的商业导入，我们的经验就是不要贪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作，并且有稳定的团队。”


值得注意的是，“住宅的创新和商业的创新是很不一样的，很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里。地产人转成商业人其实是蛮颠覆的，要经历完全自我否定的过程，然后不断去思考。”广州时代商业管理有限公司总经理王媛媛指出。
2019年以来，***会议强调"坚决遏制房价上涨"，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。


*城市受调控影响降幅显着，写字楼市场开工、销售降温，数据显示：2019年上半年，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%；办公楼销售面积为1949万平方米，同比下降6.1%。在新开工放缓、销售放缓的情况下，商办行业存量时代来临，市场进入调整期。
目前，商业办公转型主要受到三方面影响，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再简单满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。


全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯表示，中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变，轻资产化、需求多样化及科技化、金融化，或成为房地产转型升级三大转变方向。


在12月5日举办的中国写字楼产业园发展论坛*十五届年会上，将以"共享新时代-轻资产、科技化与金融化"为主题，设置圆桌对话环节。围绕当下商办行业面对的变局，论坛将邀请*大咖、品牌房企代表、行业*精英参与对话，热议商办发展新趋势，把脉行业新变化，寻求突破新路径。
据悉，华润置地华北大区写字楼总经理齐舒芳受邀将主持对话环节。


路劲地产集团董事局**单伟豹、中粮置地公司常务副总经理孙天立、电子城集团副总裁张南、金隅高新产业园总经理丛云凌、中关村固安园总经理王玉龙、哇棒移动传媒集团总裁颜鸿、星库空间创始人白羽等受邀将参与对话讨论，进行激烈的观点交锋。


12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛*十五届年会将在富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，全联房地产商会分会承办，主题为"标准与创新：美好商办新时代"。


论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程，邀请房地产界、金融界及财经界、**机构的**人物和**齐聚，探讨商办地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、产业园等热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商办地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
开发商资金压力大


据不完全统计，2019年*房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标，大部分集中在TOP50房企中。在房地产行业整体增速放缓的背景下，截至10月末，在这些提出了年度业绩目标的房企中，有**六成房企目标的完成率达到80%，但仍有部分房企的销售不及预期。华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标六成左右。


“开发商业绩压力大，年底要冲一下。现在很多房企的策略是赶快出货，获取现金流‘活下去’，然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉说。今年**季度，多家上市房企的现金流表现不甚理想。例如，绿地控股、新城控股**季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房地产市场确实有压力，开发商纷纷创新思路。“首付分期”从严格定义上看是违规的，但在市场下行阶段，此类做法受到查处的情况相对较少，部分开发商打起了“擦边球”。


“类似‘首付分期’实际上有多种形式，如果是银行帮忙贷款，与监管部门关于银行贷款的政策相违背，属于违规操作，应该予以打击。如果是开发商自己垫资，那么相当于通过垫资加快购房流程的办理，在是否违法的界定方面比较模糊，但会在一定程度上影响房地产交易秩序。”严跃进说。记者 张晓琪
中新网客户端12月5日电 (记者 邱宇)近期，全国房价走势趋于平稳，对楼市的预期不再单一乐观，房地产政策也基本没有继续加码。有分析称，少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。


房地产市场整体退热


全国房价走势趋于平稳。58安居客房产研究院近日发布的一份报告显示，11月，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元，环比下降0.3%。


其中，、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。


“在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。”58安居客房产研究院**分析师张波说。


另据国家统计局发布的10月70城房价数据，二手房方面，一二三线城市环比涨幅均出现下降；新房方面，*涨幅持平、二线回落、三线微扩。


购房者信心指数降至近两年的较低点。12月3日，58同城、安居客联合中国社科院、华夏时报发布的《中国房地产大数据报告(2019)》显示，10月，购房者信心指数环比下降4.2%，为2017年1月以来较低点。


“近两年购房者信心指数的较高点在2019年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。”报告称。


调控政策没有继续加码


房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。


中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，在***会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显着的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。


“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。