U+研发中心招租

2019年以来，***会议强调"坚决遏制房价上涨"，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。


*城市受调控影响降幅显着，写字楼市场开工、销售降温，数据显示：2019年上半年，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%；办公楼销售面积为1949万平方米，同比下降6.1%。在新开工放缓、销售放缓的情况下，商办行业存量时代来临，市场进入调整期。
目前，商业办公转型主要受到三方面影响，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再简单满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。


全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯表示，中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变，轻资产化、需求多样化及科技化、金融化，或成为房地产转型升级三大转变方向。


在12月5日举办的中国写字楼产业园发展论坛*十五届年会上，将以"共享新时代-轻资产、科技化与金融化"为主题，设置圆桌对话环节。围绕当下商办行业面对的变局，论坛将邀请*大咖、品牌房企代表、行业*精英参与对话，热议商办发展新趋势，把脉行业新变化，寻求突破新路径。
据悉，华润置地华北大区写字楼总经理齐舒芳受邀将主持对话环节。


路劲地产集团董事局**单伟豹、中粮置地公司常务副总经理孙天立、电子城集团副总裁张南、金隅高新产业园总经理丛云凌、中关村固安园总经理王玉龙、哇棒移动传媒集团总裁颜鸿、星库空间创始人白羽等受邀将参与对话讨论，进行激烈的观点交锋。


12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛*十五届年会将在富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，全联房地产商会分会承办，主题为"标准与创新：美好商办新时代"。


论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程，邀请房地产界、金融界及财经界、**机构的**人物和**齐聚，探讨商办地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、产业园等热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商办地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
中新网客户端12月5日电 (记者 邱宇)近期，全国房价走势趋于平稳，对楼市的预期不再单一乐观，房地产政策也基本没有继续加码。有分析称，少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。


房地产市场整体退热


全国房价走势趋于平稳。58安居客房产研究院近日发布的一份报告显示，11月，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元，环比下降0.3%。


其中，、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。


“在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。”58安居客房产研究院**分析师张波说。


另据国家统计局发布的10月70城房价数据，二手房方面，一二三线城市环比涨幅均出现下降；新房方面，*涨幅持平、二线回落、三线微扩。


购房者信心指数降至近两年的较低点。12月3日，58同城、安居客联合中国社科院、华夏时报发布的《中国房地产大数据报告(2019)》显示，10月，购房者信心指数环比下降4.2%，为2017年1月以来较低点。


“近两年购房者信心指数的较高点在2019年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。”报告称。


调控政策没有继续加码


房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。


中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，在***会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显着的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。


“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。

中国证券报记者近日在调研中发现，深圳有新楼盘正在开展“首付分期”促销活动，部分楼盘的实际首付比例不足一成，并且“首付分期”正从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。业内人士指出，伴随房企销售增速放缓，年底开发商冲业绩压力加大，不少房企希望获取现金流“活下去”。至于“首付分期”的行为，如果资金来自银行，则属违规操作，应该予以打击；如果是开发商垫资，虽然在违法界定方面比较模糊，但仍会影响房地产交易秩序。


“首付分期”活跃


日前，某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称：深圳某公寓首付仅两成，不限购不限贷。中国证券报记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现，确有新楼盘推出“首付分期”促销活动，甚至有楼盘首付比例不足一成，开发商以此吸引购房者。


深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍，其在售的精装公寓现有九折优惠，且首付仅需两成。“正常情况下，首付是5.5成。如果手头紧，可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。**次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，较迟明年4月10日付清首付尾款即可，中间不收取利息。”


业内人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间，较住宅类楼盘的三成首付高出不少，公寓购房者压力较大，因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。不过，中国证券报记者了解到，年末在回款和达成全年销售目标双重压力下，“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。


某**开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。该楼盘营销人员表示，开发商规定可先缴纳16万元至20万**付，明年3月前缴纳剩余所有首付款，期间可选择分期付款或者在较后期限一次性缴纳。该房源总价较低为326万元，即便按首期首付上限20万元计算，实际首付比例仍不足一成。
12月4日，备受关注的中粮地产与大悦城地产的重组方案获得中国证监会审核通过，这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重大事项停牌算起，历时17个月的重组即将步入发行阶段。


中粮地产此次重组意义重大，**，本次重组是中粮集团地产业务板块的整合，是中粮集团央企改革的成功范例和实践；*二，重组将显着提升两家公司的综合竞争力，在运营效率、融资能力、品牌优势等方面均能够形成合力，实现规模跨越；*三，重组后的中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的一专业化平台，以市场上少有的全业态地产公司的全新姿态，开启新阶段的发展。




中粮集团地产板块整合 未来将以专业化平台化运作


2014年7月15日，**国资委召开新闻发布会，公布了开展“四项改革”试点名单，中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一。2015年中，中粮集团对架构进行了一次深刻的调整，建立了18个专业化业务平台，分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来，已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年7月底，作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。


在央企深化改革，强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下，中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展，两个公司的整合势在必行。


本次重组成功过会，标志着中粮集团央企改革的步伐再次向前迈进，中粮地产将成为中粮集团地产板块的一专业化公司。中粮地产有望通过同类合并，形成品牌合力，实现规模和竞争力的大幅提升，不断提质增效，步入发展快车道。


重组将显着提高综合竞争能力


大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台，专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展，大悦城已成为中粮旗下较为成功的商业地产运营平台，在业内拥有非凡的品牌影响力和消费者口碑。2019年是大悦城的高质量发展年，面对市场宏观调控整体趋紧的压力，大悦城以精细的运营管理能力、强大的品牌影响力以及灵活的资源整合能力，经受住了来自政策、行业的多方面挑战；业绩稳步提升，1—10月，大悦城收获近60个行业重量级奖项，销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。


中粮地产作为全国较具影响力的房地产企业之一，项目主要布局在、上海、深圳、成都、厦门等二十多个城市，目前的主要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。经过多年发展，中粮地产品牌在行业和已进入城市具有良好美誉度和品牌影响力，以优良的品质和完善的服务赢得了市场**。




本次重组完成后，中粮地产将成为产品线齐全，市场内少有的拥有地产全业态的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补，使双方在融资、市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。


融资方面，通过增大体量、增强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；市场方面，整合后的主体将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市场地位及市场份额也得到进一步提升；人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的较优配置；土地获取方面，整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性，土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，双方将对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将整合后的公司打造成为全业态的中国综合性房地产旗舰平台。
小贷公司首付贷降温


目前，首付贷款的资金来源主要有两种，一是小贷公司提供的首付贷，利息较高，主要存在于二手房交易；二是由开发商垫资的“首付分期”，是一种促销新盘的手段。上述业内人士告诉记者，此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主，但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。


“一般小贷公司帮忙垫资买房后，会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。现在较大问题是银行信用贷用途审核非常严格，**于个人消费，严查资金流入股市和楼市。贷款公司做起来很谨慎，担心客户较终无法从银行贷出资金。”该业内人士说。


中国证券报记者走访多家中介机构，询问可否搭线做首付贷。中介机构均表示，目前仍与外部公司合作该业务，但不建议这样操作。“现在资金成本很高，首付贷利息特别高。上月有客户因资金投资理财产品暂时无法退出，首付差80万元左右，找小贷公司垫资一个月，付了6万多元利息。”一位中介说。


小贷公司首付贷的降温伴随着开发商促销新盘力度的不断加大，“首付分期”悄然蔓延。深圳楼市“7·31新政”以后，深圳楼市开启下行通道。10月深圳新房成交继续萎靡，当月住宅成交1835套，在9月弱势基础上继续环比下降18.4%。“上半年新盘销售去化率70%左右，新盘去化率开始走低，三季度去化率仅46%。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉告诉记者。临近年底，开发商不断推出优惠折扣、分期付款等促销手段吸引置业者，通过以价换量，加速项目入市，尽早抢收业绩。在开发商大力促销下，年底深圳新房成交量有所回暖。


深圳贝壳研究院发布的报告称，11月*四周（19日-25日）深圳住宅成交512套，环比增长45.5%。一些项目推出优惠单位、首付分期付、打折销售等优惠活动，直接带动成交。
近日，一种名叫“越空间”的低成本新型办公空间出租在珠江新城CBD写字楼地区逐渐流行起来，直接打破了高档写字楼的租赁常规，办公室租用成本较低降至正常租用的三十分之一，甫一推出就受到市场关注和热议。




记者走访发现，在西塔、越秀金融大厦、财富广场已经陆续推出“越空间”的新型办公空间出租，租金低至每月只需约2800元，就能租下办公空间里的一张办公桌。


记者观察发现，整个办公空间面积约在300平方米~700平方米，宽敞的空间里，整齐布置了办公桌和办公设备。在硬件上，更配备了打印机臭氧过滤处理、可升降桌椅、智能会议厅等各项符合活力型办公需求的设施。办公区域也区分为开放式和封闭式可供选择。此外，茶水间、咖啡厅、按摩椅、售卖机，娱乐和运动场所等一应俱全，可算办公室的“豪华别墅”级别。可以说，来这里办公只需带上电脑，其他一切都不用操心。




记者走访发现，新型办公空间充分采用了写字楼部分闲置区域，通过改造、重新布局，提高了实用率和商务档次，让写字楼的空间得到全部有效使用。


记者对比当前珠江新城CBD****写字楼租金水平发现，**高性价比也许是这类新型办公空间较大的优势。记者查询点点租网站，目前在西塔，一个普通的办公写字楼，面积较少约在273平方米，每月租金约为290元每平方米，即每月租金要7.9万元左右。这对于不少小型公司、初创公司来说，是一笔巨大的开支。


但在“越空间”的新型办公空间出租，租金低至每月只需约2800元。如果想要一个私密的办公小包间，每月约1万元，拥有4~6个工作席位。据悉，目前“越空间”特别受到初创公司的追捧，进驻率高企。