同泰时代招租

11月30日，老牌房企合生创展集团有限公司发布公告称，2019年11月30日，公司全资附属公司合生国际，拟分别出售康至公司及凯大公司全部股份予买方Treasure Abundance Limited。对此，业内人士分析指出，合生创展此举意在补充流动资金，填补大幅下滑的业绩。




两次出售同一标的物业？


据合生创展11月30日公告显示，估计康至公司购买价约15.01亿元（约2.18亿美元），估计凯大公司购买价约4.53亿元（约6567.96万美元）。不过，在任何情况下，较终康至公司购买价不得**过约2.28亿美元，而较终凯大公司购买价不得**过约6896.36万美元。协议日期，卖方及其各自的联属人士合计结欠项目公司的净额约人民币13.88亿元。卖方应在完成前悉数偿还公司间贷款。


该公告称，根据公司公布日期可取得的资料，合生国际及其联属人士在公司间贷款金额*结欠项目公司的净额约人民币9.54亿元，预期合生国际将承担的卖方承担开支约人民币7.475亿元。集团计划以内部资源为支付合生公司间贷款金额提供资金。


值得注意的是，此次公告披露涉及的项目公司所拥有标的物业为东方文化艺术中心一部分的北楼，位于东城区朝阳北路9号。


另据公告披露，凯大公司、康至公司及柏顺公司分别占项目公司东方文华国际置业有限公司51%、46%及1.9%权益，境内股东占1.1%，主营开发、兴建、租赁及管理位于的东方文化艺术中心项目下的酒店、音乐厅及办公室。


记者注意到，2017年9月27日合生创展公告显示，合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司东方文华国际置业有限公司股权，涉及的标的物业为合生国际大厦项目，同样位于中国东城区朝阳北路9号，标的物业也是为东方文化艺术中心一部分的北楼。


两次交易是为一个标的物业？2017年9月27日，合生创展公告显示，2017年9月27日交易的买方为金致投资有限公司，目标公司为康至公司、凯大公司以及柏顺公司，按此公告交易，金致投资有限公司购买上述三家目标公司股权之后，目标公司的股东将成为金致投资有限公司。但是，记者经天眼查系统并未发现上述三家目标公司的股东为金致投资有限公司。


对此，有业内人士指出，按照上述情况推理，很容易让人质疑2017年的那次交易很可能没有成功，于是今年11月30日再次出让。

未来几年，中国影视产业将面临两个大的趋势：首先是增量市场逐渐向存量市场转变。其次，在监管没有放松以及资本趋于理性的情况下，行业将进行洗牌。


进入21世纪以来，中国的影视文化产业规模快速增长。根据国家电影局的数据，2017年我国国内票房达到了559.11亿元，是***二大电影市场。按照银幕数的标准而言，2017年我国银幕总数达到了50776块，稳居世界**。国家广播电视总局的数据显示，2017年我国广播电视服务业总收入6070.21亿元，同比增长20.45%。与21世纪初期相比，我国影视行业的市场规模和产业成熟度都有了质的飞跃。


但在较近一两年，影视产业在政策监管和市场流动性紧缩的双重影响下，进入相对冷静的发展阶段。2016年，全国电影票房增速滑落至低于4%的水平。从规模以上文化企业总体营收增速来讲，2016年的总体营收增速为7%、2017年为10.8%，这和2015年的15%**高速发展相比有较大的回落。


接下来的一段时期，中国的影视产业将远离过去的**高速发展阶段，并即将在一个存量市场中，实现行业的新一轮洗牌与更新换代。这并非坏事，而是每一个国家的影视产业要走向成熟的必经阶段。


影视产业进入深度承压期


2017年，**电影票房达到了406亿美元，比2016年上涨了5%，创历史新高。中国内地以79亿美元的票房创造了接近20%的贡献率。2000年－2017年，我国电影票房增长**过70倍，从1.02亿美元增长至79亿美元。2000年，我国电影票房仅相当于日本的十六分之一、印度的五分之一、韩国的四分之一，低于中国闽台和中国香港。2017年，中国电影票房仅次于北美地区的110.7亿美元*****二，**过*三名的日本近4倍，**过英国、印度、韩国、法国和德国的票房总和。


毫无疑问，中国的影视产业已经成为**市场较重要的组成部分之一。但与此同时我们必须看到今年一些数据下面的隐忧——2019年，中国影视行业的盈利能力**出现季度负增长，尤其在2019年二季度实现收入137.6亿元，同比下滑8%。归属净利润13.5亿元，同比下滑42%，这当中不包括行业的**公司光线传媒(300251,股吧)，因其上半年有比较大额的投资收益。


这背后，消费者内容消费行为的改变、政策变动给产业带来的不确定性以及市场流动性紧缩成为了近年来整个影视产业承压的关键因素。


纵观整个2019年的影视市场，其较**的一个表现是，高质量影片的供给增加并未能带动观影人次的大幅提升。


以2019年暑期档为例。今年暑期档，电影总票房**过173亿元人民币，增幅为6%，同时总场次**过2810万场，同比增长16%。但当统计到观影人次时，今年暑期档的观影人次只有4.9亿，相比去年只增加了3%，这个增幅甚至低于2016年的5.08%。


如果说2016年电影市场的递增速很大程度上要归咎于优质影片供给不足，那2019年情况则完全不同。2019年暑期档涌现出了一波包括《我不是药神》、《西虹市首富》、《侏罗纪世界2:失落王国》等叫好叫座的电影，其中《我不是药神》和《西虹市首富》票房分别**过了30亿元与25亿元。这意味着，在如今的中国电影市场，即便有了充足的优质影片供应，依然出现了观影人数的**低速增长的现象。换句话说，高质量影片的增加并没有让更多人走进电影院。


再看今年的国庆档，尽管有《无双》这样叫好又叫座的电影撑场，2019年9月30日－10月6日，国庆档总票房却仅为19.65亿元，同比减少了17.7%，观影人次更减少了21%达5575.5**。


电视剧市场同样不乐观。根据索福瑞数据显示，2019年1月至8月，单频道收视**过2%的剧目数量为零，81%的电视收视率低于0.5%。着收视率的绝值在下降，同时斥巨资在大剧上进行广告的植入和销售的模式因为大剧锐减而受到同样的牵连和波及。

以金融创新服务商业地产


商业地产的发展需要金融的支持、资金的推动，但目前的传统融资渠道逐渐收紧，企业融资非常困难，这也在一定程度上制约了商业地产的发展，金融该如何做出创新，助力商业地产发展？


中国长城资产（国际）控股有限公司投资部董事总经理田炯表示，房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金，在商业地产尤为**。“但现在国内资本市场的证券化产品越来越多，包括CMBS、REITs，这一块我们也在做很多尝试。”


全国工商联房地产商会中国香港及国际分会**林熙龄则认为，不管是创新还是用传统的方式做，投资者最后都是看收益率。“现在要想的不单单是创新那么简单的问题，关键是创新以后能否持续拿到可预计的现金流。”


奥陆资本执行**投资官蔡金强也赞同，现金流很重要，尤其是商业地产。不过蔡金强指出，“对商业地产来说，春天就快来了，现在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因为期间融资成本可能会大幅飙升。”


蔡金强补充道，在融资环境收紧的情况下，做金融创新会有非常大的挑战，现在更重要的是做一个模式跟运营创新，金融创新并不是非常容易。


但是，元丰资本合伙人古迎辉认为，金融创新往往是在市场环境较差的时候，被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史，CMBS、REITs等推出来的时候，是美国市场环境较差的阶段。”


对于商业地产的金融创新，彩湾智本**顾问、不动产发展运营*耿树森表示，首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维，放弃快盈利的观点，才可能找到盈利点。”

开发商资金压力大


据不完全统计，2019年*房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标，大部分集中在TOP50房企中。在房地产行业整体增速放缓的背景下，截至10月末，在这些提出了年度业绩目标的房企中，有**六成房企目标的完成率达到80%，但仍有部分房企的销售不及预期。华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标六成左右。


“开发商业绩压力大，年底要冲一下。现在很多房企的策略是赶快出货，获取现金流‘活下去’，然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉说。今年**季度，多家上市房企的现金流表现不甚理想。例如，绿地控股、新城控股**季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房地产市场确实有压力，开发商纷纷创新思路。“首付分期”从严格定义上看是违规的，但在市场下行阶段，此类做法受到查处的情况相对较少，部分开发商打起了“擦边球”。


“类似‘首付分期’实际上有多种形式，如果是银行帮忙贷款，与监管部门关于银行贷款的政策相违背，属于违规操作，应该予以打击。如果是开发商自己垫资，那么相当于通过垫资加快购房流程的办理，在是否违法的界定方面比较模糊，但会在一定程度上影响房地产交易秩序。”严跃进说。记者 张晓琪
中新网客户端12月5日电 (记者 邱宇)近期，全国房价走势趋于平稳，对楼市的预期不再单一乐观，房地产政策也基本没有继续加码。有分析称，少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。


房地产市场整体退热


全国房价走势趋于平稳。58安居客房产研究院近日发布的一份报告显示，11月，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元，环比下降0.3%。


其中，、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。


“在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。”58安居客房产研究院**分析师张波说。


另据国家统计局发布的10月70城房价数据，二手房方面，一二三线城市环比涨幅均出现下降；新房方面，*涨幅持平、二线回落、三线微扩。


购房者信心指数降至近两年的较低点。12月3日，58同城、安居客联合中国社科院、华夏时报发布的《中国房地产大数据报告(2019)》显示，10月，购房者信心指数环比下降4.2%，为2017年1月以来较低点。


“近两年购房者信心指数的较高点在2019年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。”报告称。


调控政策没有继续加码


房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。


中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，在***会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显着的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。


“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。
据媒体了解，城中村、旧住宅区、旧工业区的综合整治是深圳市城市更新的重点，并且，深圳城市更新“十三五”规划期间，深圳将力争完成100个旧工业区复合式更新。




资料显示，华侨城创意文化园位于深圳市南山区沙河街道，深圳华侨城原东部工业区内，地处华侨城东北部，东邻侨城东路，北靠侨香路，是深圳集“创意、设计、艺术”于一体的创意产业基地。而此次进行复合式更新的项目是华侨城创意文化园B10城市更新单元，升级改造用地面积6899平方米，拟更新方向为新型产业用地，申报主体为深圳华侨城房地产有限公司。


《计划》指出，建筑加建规划需满足相关**规定。属于在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得导致对原有结构安全和消防安全产生影响。除可增加面积不**过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施外，还可通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积。


值得注意的是，在综合整治项目完成竣工验收满10年后，方可再次申请纳入拆除重建类城市更新单元计划，而经历史用地处置后签订土地使用权出让合同的，处置后的土地使用权期限为30年。


此外，7月5日，深圳首批城中村综合管理和服务中心在龙华区黄麻埔村和牛栏前村揭牌。且深圳市计划于2019年年底前完成600个城中村居住单元的综合治理工作。


来源：观点地产网