广兴源管理处

资金承压 多家房企借道“长租”融资失败


2019年10月24日 07:46 来源：经济参考报


记者 高伟 报道


10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行*二期住房租赁专项公司债券。据悉，万科本期债券发行规模不**过20亿元，票面利率询价区间为3.50%-4.80%；期限方面为5年期。万科方面表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。


10月份以来，多家房地产企业先后公布了发债计划，富力地产、华夏幸福基业、蓝光发展等企业陆续公布了**过150亿人民币的发债计划。


不过，由于今年以来房地产行业的融资环境持续收紧，有关部门出台多项政策防范房地产行业的债务风险。尤其是近段时间，“长租公寓”市场的风险引起业内普遍重视。在此背景下，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。


克而瑞地产研究中心近日发布的统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。


10月13日，据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2019年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。


“不仅是境内多家房企的公司债因限制增多被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制”。克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，不仅如此，从可比较数据来看，今年前9月，83%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。多家房企表示，融资成本到2019年底的时候还会有所上升。


该人士表示，“就整体市场而言，对房企融资监管的力度仍然没有放松，尤其是大额融资公司债，通过难度更高”。


中原地产**分析师张大伟认为，在资金压力下，多数房企对融资的需求依然很大，10月以来，多家房企在资本市场开启融资动作。“现在来看，2019年四季度，房地产企业较重要的工作将是融资”。


他认为，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。同时，在各类调控政策持续加码的趋势下，许多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推动了房地产企业的融资需求”。


“从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧”。张大伟分析认为，从各地楼市调控政策效应来看，预计房企的资金还会继续受到压力。“与此同时，发债等渠道还有可能继续收紧。综合来看，对房企来说，2019年将是较近4年来资金压力较大的一年”。
从《追梦，**再出发！》说起……


9月20日在深圳市民中心广场举办的纪念**40周年《追梦，**再出发》晚会，不只是一台普通意义的晚会。因为纪念**40周年的名义，因为举办地深圳市民广场，因为43座高楼组成的炫彩灯光秀为璀璨背景，而被赋予特别的意义。


从2008年世界金融危机至今，在不到十年的时间里，深圳在国内大中城市中，率先宣告产业转型成功，福田CBD崛起为国内**CBD，同样功不可没。


论GDP产值（2622亿）、纳税额（1111亿）和城市GDP贡献率（14.98%），福田CBD均力压三大**CBD，高居国内CBD之一；福田CBD还拥有总部企业342个（全国**），进驻世界**企业98家（全国*三），纳税过亿楼栋76座（全国**）等傲人指标。这些还只是2015年的数据，已开始奠定“天字一号CBD”声名。


当前海中心携多重**战略，奔往粤港澳大湾区引擎地位，福田-罗湖中心则默默前行，以惊世经济数据，维持在“双城市中心”格局中的天平不至于倾斜，维护了“老中心”的尊严。


《追梦》晚会没有选择安全**条件更优的深圳湾体育馆（春茧）举行，也可看出福田CBD在深圳**再出发征程中的**地位不容动摇！


5盘聚首，触发“十月围城”！


与经济蓬勃发展形成鲜明对照的是，中心城区可开发土地所剩无几，房地产供应日渐萎缩，使得市民多年前就将眼光投向原关外的更广阔天地。这更映衬出福田CBD强大的集聚力和辐射力。“工作在CBD，生活在别处”，成为大量深圳人的真实写照。


没有新增土地，不代表房地产开发就此枯竭。罗湖-福田中心在城市更新领域开始发力，渐成磅礴之势。但面对庞大旺盛的置业需求，在主城区购买房产的机会，对于多数置业者而言，仍是闪现，稍纵即逝。


而这次，罗湖9月份4新盘上市，福田10月份5盘聚首，这种“中心开花”局面非常**，利于在置业者群体中形成聚焦，出现“十月围城”盛景。


这5个楼盘分别是，深业中城、中洲湾、绿景红树湾壹号、深物业金领、宝树台。


其中，**个楼盘已经获准入市，从现场传出的信息较正面，对市场置业心理较具刺激性。绿景红树湾壹号10月13日推出345套83-167㎡现楼住宅，近500批诚意客户参与公证摇号，当天项目整体去化约70%，打响“十月围城”**枪；


10月17日，中洲湾商务公寓开始选房，供应408套、建筑面积约为35-60㎡公寓，备案均价约8.5万/㎡，开盘当天整体去化**过五成。同在10月12日获准预售的深业中城，也已上周末开盘，这是一个未开已成“网红盘”的楼盘，单价10万+，现场传来热销佳绩，当天吸金60亿元，表现相当不俗。


另外2个项目也已枕戈待旦，蓄势待发。宝树台住宅即将现楼发售，深物业金领展示中心已开放，入市在即。
土地闲置原因多样


深圳于2001年建立了土地有形市场后，规定所有经营性土地无一例外进入市场交易。但是大量早期的、无法公开监测到的协议出让土地数据无从知晓，这其中，不少开发商、私人业主就钻了空子，收购了大量农村集体用地，等待土地升值。


2006年起深圳开展了闲置土地专项清理处置工作，先后出台了闲置土地的工作方案和闲置费的征收管理办法。不过，深圳土地闲置的难题却一直存在，如位于盐田区某个港企打造的项目，总建筑面积只有15万平方米，却开发了**过20年之久。


有业内人士对中国房地产报记者透露，“深圳早期有很多土地违法的行为，有些可能至今手续依然不合规，故意将完整的一块土地分割成若干小块分期开发；有的开发商为了规避被认定为是闲置，打根桩挖个地基就停工，但是对外宣称已经动工了；甚至有的还通过债权方提起诉讼，打官司冻结土地来拖延时间。”


此外，早年深圳市规土委相关负责人曾接受媒体采访时直言，“我市土地闲置的原因较为复杂，其中因**原因导致土地闲置的情况较为普遍。”


在2016年的《闲置土地信息公开表》上发现，已经披露的71宗土地中，由**原因导致闲置的21宗，还有2宗是非单一闲置原因，相当于三成的闲置土地是和**相关的。


据悉，土地周边**配套设施滞后、规划编制和规划调整、征转地补偿关系、大规模的地铁和**道路建设等构成了深圳市土地闲置的四大主因。


地少人多的深圳，土地资源一直是城市发展的瓶颈，深圳也试图改变这一局面，2019年，深圳市规土委的目标是通过修订土地整备利益统筹办法，着力解决土地历史遗留问题，力争全年盘活释放土地11平方公里。

随着惠州房地产市场的发展，企业推售提速，违规施工的情况时有发生。近日，惠州大亚湾区执法局针对近半年来的市场查处情况，集中公布了17宗因无证施工被立案查处的案件，涉及企业共16家。其中惠州市**东部房地产开发有限公司、华润沿海（惠州）发展有限公司等7家公司因无规划证进行建设遭到查处通报，而深圳市建工集团股份有限公司、中天建设集团有限公司等9家公司则因未经批准擅自施工被立案查处，16家企业共计罚款金额达到257.9万元。




违规企业被罚合计近260万元




据大亚湾区执法局发布的行政处罚决定书显示，这17宗企业无证施工案件在违法行为上有所不同，分别为无规划证进行建设和未经批准擅自施工建设。




其中，惠州市**东部房地产开发有限公司、华润沿海（惠州）发展有限公司等7家公司因无规划证施工遭到查处通报，而深圳市建工集团股份有限公司、中天建设集团有限公司等9家公司则是因为未经批准擅自施工建设的违规行为遭到处罚。




查处方式则为行政通报和罚款。7家无规划证施工企业被罚金额合计达到213.6万元，其*润沿海发展公司和大亚湾伟创实业均**过70万元，分别罚款达到75.8万元和73.4万元；另有惠州市金璟东置业有限公司和惠州市秋谷实业集团有限公司分别被罚35.7万元和29.3万元。




对未经批准擅自施工企业的处罚，除大亚湾海亚达房地产有限公司被处以17.28万元罚款外，其余都是单个企业单次违规行为，均被罚款3万元，深圳建工、东江建筑等8家企业的9宗违法行为合计被罚27万元。按照通报，该类型违法行为总计罚款金额为44.3万元。这意味着16家违规施工企业被罚款金额达到257.9万元。




“相对开发项目赶工所带来的利润，几万元的罚款对于开发企业的惩戒效果是很有限的，企业不断出现违规行为也正是因为违法成本太低了。”针对多家企业违规被立案查处的情形，一名要求匿名的业内人士介绍，以未经批准擅自施工为例，3万元的罚款对于追逐利润至上的企业来说是没有约束力的，办理施工手续和相关证件若是需要一个月时间，违规擅自施工就意味着工期将提**个月，而将工期提前所得的收益，远远**过因违规被罚的金额。


有企业多次违规




根据行政处罚决定书内容，记者注意到，被立案查处的企业违规施工行为均集中在今年4—6月份。其中4月就有6宗，分别是金璟东置业和大亚湾聚兴实业无规划证建设，以及大亚湾海亚达房地产和深圳建筑工程股份有限公司等4家企业未经批准擅自施工。




在5月和6月份，因无证施工被立案查处的案件数量合计达到11宗。华润沿海发展公司、**东部房地产开发公司、秋谷实业集团等成员房地产企业，以及深圳建工公司、中天建设集团等建筑企业均出现违规行为。




与此同时，单家企业多次违规现象也受到关注。据处罚决定书显示，惠州市东江建筑安装工程有限公司就分别在5月和6月份因未经批准擅自施工建设的违规行为被两度查处。




此外，因无规划证进行施工遭查处的惠州市金璟东置业有限公司和惠州大亚湾聚兴实业发展有限公司在处罚决定书上显示的公**定代表人姓名同为“梁继业”也引起关注。记者查询两家公司工商信息发现均为碧桂园集团控股公司。另因擅自施工被罚的大亚湾海亚达房地产有限公司也为碧桂园子公司。




“针对这样的情况，未来将持续加大督查和检查力度，对于企业违规施工的行为予以查处和规范，推动大亚湾建筑市场的有序发展和安全生产。”大亚湾执法局相关负责人表示，在惠州经营的开发企业、建筑企业等都要警醒，**部门对于企业的违法违规行为将保持持续动态打击，企业也要及时规范自身行为。

说说*享河套红利的深物业金领！


福田5盘中，深物业金领**是个特殊楼盘。


**，这是一一个非城市更新项目，是创造了国贸大厦“三天一层楼”深圳速度的深物业，在福田口岸成片社区开发的最后一块地。此前开发的**广场、皇御苑、廊桥国际等，人气鼎盛。相比于城市更新项目，金领的土地成本更低，利于形成价格优势；


*二，项目与福田CBD的关系较为密切，堪称深港城市中轴之上，福田CBD对接中国香港西九龙的门户明珠。这在广深港高铁中国香港段9月23日开通之后，14分钟可抵达西九龙，尤显地理位置之显要。


第三、公园物业优势明显。项目在滨河大道南侧形成宽阔的展示面，大量单位可俯瞰深圳中心公园无边绿意，有媲美纽约*公园的观感。


*四，*享中国香港河套开发红利。这点值得多花点篇幅讲讲。


粤港澳大湾区战略规划背景中，深圳与中国香港的融合意义较其重大。这两座2万亿俱乐部城市一衣带水，本来就是中国香港与内地融合的桥头堡，通过前海深港服务业合作区的开发，已经进行了城市融合积极有意义的践行。


在粤港澳大湾区规划升级为**战略后，双城不满足于前海的合作，又开辟出一个城际融合的全新战场——港深创新与科技园。中国香港在18/19财年将预留200亿港元，用于**期发展，包括土地平整、基础设施、上盖建设和早期营运等。


与前海深港服务业合作区不同的是，这次的合作区域落在落马洲河套地区，为中国香港特别行政区属地，深圳也将提供1.5平方公里土地，呼应港深创新与科技园的开发建设，为深圳参与提供*阵地。这对深圳侧临近片区形成强大的价值提升**。


与前海开发相比，时隔十年之后，在此打造中国香港较大的科技创新园区，规划起点更高，产业前瞻性更强，经济扶持力度更大，利于形成深港融合“西有前海，东有河套”的互动格局。深物业金领，位于福田CBD南端，与深圳侧1.5平方公里土地无缝对接，成为福田5盘中就近便捷享有河套开发红利的首盘，出门脚跨皇岗口岸、福田口岸，举步即至。


据了解，深物业金领项目总建筑面积逾18万㎡，将供应1766套住宅，主力户型约65-90㎡，相比于中洲湾的住宅88-143㎡，及毛坯均价8.9万元/㎡，单套总价优势明显。剧透一下，金领首批518套住宅已开始申领预售许可证，属意中心资产的市民又一次机会。
港珠澳大桥马上通车了，它不单单只是眼前的一座桥，它背后拉动的可不仅是一个产业或一个地区。对于中国来说，这55公里连接的不仅仅是粤港澳三地，未来因它而形成的5.6万平方公里的区域，将是继东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区之后，世界经济版图上又一个闪耀的经济增长较。粤港澳大湾区！！
面积
人口



目前，粤港澳大湾区经济总量已**过旧金山湾区，接近纽约湾区水平，进出口贸易额约是东京湾区的3倍以上，区域港口集装箱吞吐量约是世界三大湾区总和的4.5倍。


粤港澳大湾区总体经济增速依然在7%以上，2016年经济增速分别是纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的2.26倍、2.19倍和2.93倍。


人均GDP


按这种趋势发展，粤港澳大湾区只需6年即可追赶东京成为**经济总量较大的湾区。
科技对标
科技方面，粤港澳大湾区启动了180公里长的广深科技创新走廊规划建设，将打造“中国硅谷”，成为全国创新发展重要一较。


截至2016年底，深圳累计PCT**69347件。在**性的创新活动活跃的城市当中，深圳居*二名，仅落后日本东京的261308件，但良好美国硅谷的59762件，纽约的47794件。


世界**企业中，粤港澳大湾区拥有16家；在世界排名100强的大学中，珠三角拥有4所。
物流对标
粤港澳大湾区拥有**吞吐量*3大的深圳港、*5大的中国香港港和*7大的广州港等*港口，2016年这三大港的总吞吐量6247万标箱，为世界**。


此外，粤港澳大湾区的航空市场规模也良好**，2016年在机场旅客吞吐量方面合计1.85亿人次。具备建设成国际*湾区的基础条件。
产业对标
纽约湾区被誉为“金融湾区”，华尔街拥有纽约证券交易所和纳斯达克证券交易所。


美国7家大银行中的6家，2900多家世界金融、证券、期货及保险和外贸机构均设于此，金融保险产业占GDP的比重达16%，在四大湾区中稳居**。


东京湾区被称为“产业湾区”，形成了京滨、京叶两大工业地带，钢铁、石油化工、现代物流、装备制造和**等产业十分发达，制造业和建筑业等*二产业占GDP的比重达16%，特点鲜明。


旧金山湾区被称为“科技湾区”，拥有举世**的硅谷和斯坦福、加州伯克利等20多所着名大学，谷歌、苹果、Facebook等互联网成员和特斯拉等企业**总部。


而粤港澳大湾区的产业结构比较均衡：


▌金融方面


中国香港是着名的国际金融中心，深圳是国内的金融中心，据英国智库Zyen集团较新公布的**金融中心指数，中国香港金融业竞争力排*4位，深圳排*22位。


▌产业方面


珠江东岸的电子信息产业发达，拥有华为、腾讯等世界着名的IT公司，珠江西岸的装备制造业也蓬勃兴起。
经济总量
对标如果将四大湾区作为独立的经济体，那么2016年东京湾区的GDP总量将**过巴西，排在世界*9位；


纽约湾区将**过加拿大，排在世界*11位；粤港澳大湾区将**过俄罗斯，排在世界*14位；旧金山湾区将**过荷兰，排在世界*21位。
坚持大湾区买房是较靠谱的致富之路
大湾区这么牛！但不买房的话，对你来说并非好事，因为房子是城市或区域的股票。城市和区域在升值，你不持股的话，不但难以跟上城市发展的脚步，甚至会被抛弃。


买好一套房，幸福一辈子。在珠三角，买房致富数见不鲜。


我们*太多的目标和计划，我们也不需太多的鸡汤和励志。在这个变化过快的时代，所谓的知识纷繁复杂，所谓的*也层出不穷。懂了那么多道理，还是过不好生活。真正能实现财务自由的人并不多，真正能活出自我人生的也不多。


大道至简，阿方认为不管你出身和过往，坚持大湾区买房是较保险较靠谱的致富之路。


2019，给自己定一个小目标，买套房。


若干年后回忆往事的时候，你会发现那年的人和事已经淡去，只有那一套在大湾区风口的房子给您的人生带来的转机和小确幸铭记于心。