宝安写字楼

国内不动产配置及财富管理服务的专业机构誉翔安地产近日发布《2016年写字楼生态报告》显示，2016年写字楼销售额排名**板块销售总额186.8亿元，全市占比46.9%。上市公司和险资在商用物业的投入主导了本年度大宗交易。市场共监测到大宗成交19宗，涉及项目共14个，总金额约152亿元。


2016年抽样写字楼租赁共1039宗，涉及总面积约152万㎡、年度现金流约53亿元。对比2015年，除CBD、金融街、中关村三大商务区域之外，本年度新增租赁开始向外围扩张，上地、望京、石景山银河商务区、总部基地等板块也成为新增租赁的重要组成部分。2016年新增租赁行业面积占比前5位：计算机、非银行金融、传媒、综合类、汽车。


与去年对比来看，本年度由于对互联网金融业的增强监管，中小型“非银行金融”企业租赁行为大幅缩减，而“计算机”、“传媒”等TMT行业开始明显扩张。国贸、金融街、中关村三个传统商圈，虽然在产业特性上分工略有不同，但已经逐渐融合，形成一体化与产业闭环。


商圈一体化，也使得传统意义上的写字楼越来越“跨界”。在某些特定的区域，写字楼与产业园的界限越来越模糊。

共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……共享之风越刮越烈，这次则是升级版共享办公室将落地广州CBD。统计显示，广州未来3年增逾100万平方米**写字楼，有百亿级金矿待开发。但调查显示，企业话事权逐渐向80后、90后转移，传统物业运营方式跟不上白领新需求，如缺乏网络、弹性上班、社交、个性定制等服务。共享则成为写字楼创新抓手。


随着广州城市的发展，未来几年**写字楼不再是天河北、珠江新城*霸天下。根据统计数据，2018年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州**写字楼新增供应预计均将**过100万平方米（含自用）。至2021年，广州**写字楼存量预计较2016年末增长**70%。


广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成，写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2017年年中，广州核心商圈**写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续**全市；备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则良好其他商务区。


2017年上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，TMT占比31%，专业服务占比21%。


变化：80后、90后更青睐共享办公


天河北写字楼中，**写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州CBD的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显着不同。


如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，IT行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开长会。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。


因此，越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。
**写字楼市场
根据**戴维斯研究部市场调研显示，2018年三季度，**写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市**写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在较低水平；非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间**写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。受此影响，预计全市的租平将继续稳步提升；同时，在较新的城市规划政策的指引下，写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区如望京等将进一步承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。近年来非核心商圈迎来高质量的发展，其楼宇品质、交通通达性有了巨大的提升，而去中心化的趋势及多元化的租赁需求将有效推动非核心区域写字楼市场的成熟与壮大。




























零售市场
零售市场方面，2018年1-8月，全市社会消费品零售总额同比增速为4.4%，继续维持在相对较低水平。尽管零售消费增速略显低迷，但商业零售市场整体表现仍较平稳，本季度零售市场迎来一个新增项目开业，即位于的天街。根据**戴维斯研究部市场调研显示，全市商业零售市场的平均入住率及租平均录得小幅提升，其中全市购物中心入住率环比小幅上升0.2个百分点至93.3%，全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月940.7元，租金指数环比和同比分别上升1.2%和2.7%。
来源：房讯网
编辑：wangdc
共享写字楼租金低廉资源丰富成时代新宠流行趋势



“我在北郊找到写字间联合办公大空间，一个工位月租才600多元还包水电，这对像我们这样的初次创业者来说，与租赁单纯写字楼相比，公司办公费用至少节约30%。此外，这个联合办公区还配套有大小会议室、咖啡茶秀休闲区、运动健身区等，能很好地满足大家休闲运动等需求。”日前，读者苗先生高兴地告诉笔者。


空间共享创客乐园


“大众创业，万众创新”催生了大量创业企业。在发展初期，这些企业为了分解人员招聘、财税统筹、法务纠纷等方面的琐事，迫切希望一种合作、妥协、多赢和相互依存的氛围及竞争秩序。在此背景下，“共享办公”模式应运衍生。


鸿基地产赵总就此表示：“共享办公模式分创业社区、联合办公、新型孵化器等类型，如YOU+青年创业社区、优客工场、北大创业孵化基地等，在、上海等*城市已经非常成熟。这种模式让更多的公司和人在相对开放自由的环境下工作，便于彼此交流和资源对接，不仅降低办公成本、提高办公效率，也更好地完成了商业资源的互动和获取。”


“现实中，一些联合办公写字楼不仅配套咖啡茶秀厅、社交休闲区、图书阅览区、健身运动区等共享空间，管理机构除了提供工商、税务、法律、行政、安保等方面的企业服务外，甚至还具备信用评级、融资等平台。以较大限度实现客户拎包即可入驻、高效**办公。”据地产*策划人靳先生介绍，目前像新长安广场、中晶科技、中海惠泽、铁狮众创空间、思禾商务、中科创新·万科云、天地源·悦熙广场，以及前几天刚推出的高新·水晶新天地等都有类似共享办公的区域。


租金低廉资源丰富


“租赁一般写字楼除了租金外，需交物业费、水费、电费、卫生费，有些楼宇甚至还收管理费、安保费。以3—5人左右的创业公司计算，40平方米办公室仅租金就需要2000元，再加上物业等其他费用一月怎么着也近3000元了，且要预付一年的租金及押金。”苗先生算了一笔账：租赁一般写字楼必须购置桌椅等办公家具，如果毛坯、简装房还得再装修，合计费用一次投资就快10万元。这样的门槛显然是初创微小公司难以接受、无法接受的。况且，一般写字楼从*二年或者*三年开始月租金还会有5%—8%的递增。


“共享写字楼一个工位月租金较贵也就700元，便宜点的甚至不足400元。目前我所选定的共享办公场所，3—5人的初创公司一月费用共计不**过2000元，不用考虑购置桌椅、水电费等烦琐事，还能免费享受少量文件打印、复印，员工只需人手一台笔记本电脑就可以实现轻松办公。”苗先生表示，此外，场所还配套有大小会议室、咖啡茶秀休闲区，特别是拥有一个露天空中花园。其实，较让人心动的就是这里提供融资平台，优质项目可以很快拿到所需资金。


时代新宠流行趋势


共享办公的初衷是降低成本、资源共享、空间合理利用，来自不同公司的员工在同一空间一起工作，彼此各尽其责、各干其事，办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等，这种概念较早在美国硅谷兴起，目前已迅速****。


目前，共享办公已成资源整合、筑巢引凤的新手法、新趋势。市场上共享办公已经由点向面辐射。共享办公已经从起初的单一走向多层次。如创新大厦孵化器致力于聚合交大及**交大校友资源，深度对接技术、科研、政策、行业、产业、资本等力量，为创业者提供基础服务、活动课程、创业辅导、商业模式梳理、投融资、市场推广等全流程支撑。高新·水晶新天地凝聚各主流媒体设点，吸引各创投、科技等协会建站，开设着名书法家、作家工作室等。


这是一种互联网时代互联网思维在房地产领域写字楼产品中的大胆尝试，更是破旧立新颇具生命力的新事物。鸿基地产赵总认为，这样的办公场所让不同背景的工作者有了归属，让年轻一族借此相互交流、沟通，快速碰撞出灵感的火花，勇于去创业、创新。
要素一：低碳标准


在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。因此，低碳环保应该成为**化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。从国际写字楼的发展趋势看，**写字楼对建筑节能、绿色认证的要求已成为一种势不可挡的潮流。


新光大中心从设计之初，便将环保理念贯穿始终，建成之后将国际LEED金级及绿建三星双重认证，从整体到局部，从构造到用料，再到环保理念的丝丝渗入，每一寸空间的高端气质，每一处不经意间的精致细节，皆站在乃至世界建筑的**，实现了人与建筑、自然环境的和谐共生。




要素二：生态标准


现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。**自然景观＋人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10% 以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。


在水资源**的城市核心，临水办公较为珍罕。运河核心区商务中心区，"天蓝、地绿、水清、灯明、楼美"，天、地、人、自然相互融合，生活繁华幽静。水可润泽环境、更可滋养身心。宽阔水域对新光大中心写字楼入驻人员调节心情助益匪浅；项目同时毗邻的运河公园和西海子公园，形成了一个近500万平米的**大氧吧，带来波澜壮阔的绿色视觉享受，与水生态合璧，提升员工办公效率、激发创造力。




要素三：智能标准


自从现代通讯技术和互联网技术普及以来，智能化办公成为写字楼标准的重要组成部分，**写字楼的智能标准要求自然更高。


新光大中心光纤网络智能化系统，**入驻企业稳定对接**经济；节能智能化系统，为高效办公提供充分能源**；环保智能化系统，全LOW-E镀膜玻璃幕墙隔绝辐射；VAV中央空调系统和多层效过滤净化新风系统让每一寸空气都清新；通行智能化系统，让电梯和停车场实现较快速的通行速度，创造**商务效率。




要素四：配套标准


**写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施也必须与主体建筑相匹配，以保证达到写字楼的各项功能设计要求，并要求以各行业内的较*技术作为技术支撑。


从内里到外墙，新光大中心采取了众多高科技绿色节能环保、低碳的科技系统，以创造**绿色舒适的办公环境。特别采用VAV＋四管制风机盘管空调系统。与此同时，该空调系统可全面加湿除霾、有效去除PM2.5，一方面为入驻企业营造绿色舒适体验与健康商务空间；另一方面为建筑节能，降低业主运营管理成本。




要素五：服务标准


**写字楼的服务应不断创新发展。如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等，其物业管理要求以客户的需求为标准不断推陈出新，而不是因循守旧、固步自封、一成不变。每一个**写字楼都要求有自己*特的服务标准和服务理念，个性化、小众化的服务成为常态。


**太平戴维斯物业管理公司，为入驻企业提供专业的定制级高端物管服务；以丰富的国内外**酒店、高端写字楼和高端住宅物管运营经验，为新光大中心写字楼用户带来便捷周到的人性化物管体验。
CBRE近日发布的《2018亚太区房地产市场展望》指出，快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。




灵活空间解决方案与员工办公体验成企业选址写字楼时的重要考量。





在亚太区，优质写字楼整体需求将在2018年继续保持稳定，金融与科技行业租户仍将是租赁主力。**写字楼新增供应预计将**过550万平方米，较2017年增加26%，将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国，且大部分位于非核心区域。


在供应压力下，租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内，广州写字楼租金领涨，租金涨幅有限；受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。


CBRE亚太区研究部负责人金纬博士表示：“面对亚太区市场格局的转变，租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略，确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时，愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”
写字楼已成城市商务的标志 形式和业态在发生着明显变化



钢筋混凝土铸造的城市里，高楼大厦比肩接踵，其中的写字楼已经成为城市商务的标志，亲历着每一场经济时代的变迁。写字楼的形式和业态在发生着明显变化，开发商需要更加注重业主和租户的需求，主要表现为：吸引年轻化，更具创意性和团队协作能力的人群。


优势一：形态


传统的写字楼形态已经无法满足现代上班族群对办公环境以及办公体验的要求，他们更重视办公空间的可持续性及健康程度：


——倾向自由空间，地理位置方面偏好周边活动丰富；


——还要交通便捷，宜于步行；


——同时更注重资源的平台化，可创造性地将多种功能融合，从而促进轻松互动，高效办公，资源共享。


优势二：专业化


写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更加专业，让企业体验真正的高速办公。


优势三：智能化


所谓的5A级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、CA：通讯自动化系统、FA：消防自动化系统 、SA：安保自动化系统、BA：楼宇自动控制系统。


优势四：多样化


能够满足办公以外的休闲、购物、娱乐等多样性消费是写字楼实力的又一优势


优势五：交通便利


便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是高端写字楼的又一大优势。


优势六：人文


写字楼已经从冰冷的空间逐渐向人文的空间转变，从单纯追求高效向追求精神愉悦转变。未来写字楼办公空间不再是冰冷的水泥盒子，而是充满情感的文化空间，写字楼在现在已不仅仅是容纳企业经营办公的场所，更是人与人、群体与群体之间联互动，达成共享共赢的平台。


深圳写字楼从国贸时代到如今，品质不断提升，未来，高端行业将会越来越多，要求会相对更高，综合上述，像坂田区写字楼在交通、建筑用料、格局、景观、私密性、物业管理、停车场配置等方面都是拥有自身优势的，租户也会更加国际化、高端化，使用时间也会更长。