宝运达物流信息大厦写字楼招商

日前，翰同资本在上海投资的一栋老楼静安NEO正式开业，这一旧改项目除了引入酒店业态之外，还将华住酒店集团（简称“华住”）从运营方变为投资方，创新退出机制。

翰同资本于2017年9月完成了对静安律德大厦的股权收购之后，采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、信托等专业投资机构联合投资。

据翰同资本创始合伙人王倩透露，目前翰同资本已经与华住集团以“投资+运营”的模式共同合作了4个项目，均分布在、上海城市核心地段，包括上海静安、外滩、张江，三元桥。目前，翰同资本投资的项目总资产规模为40亿到50亿人民币，建筑面积以中小体量的小而美的项目为主，比如单体规模一到两万平方米之间、总体规模约为十万平方米的项目。

而华住自2017年底开始首尝投资人角色，尽管这一模式在国内刚刚起步，但在美国已经发展非常成熟。据透露，在华住一年1000家左右的新开酒店中，900家以上都是*品牌管理，只有少部分核心位置的酒店或者旗舰店会采取资产合作或者自己租赁的方式。

旧改潮下的模式创新

随着城镇化水平的不断提高和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是*城市的核心位置，空间已基本饱和，城市进入存量土地“二次开发”阶段。

以静安NEO为例，该项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。历经四十年沧桑，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，达不到现在安全性的建筑标准。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。

翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位，将项目打造为包括城市轻奢酒店CitiGO（欢阁酒店）、盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）以及生活美学商业品牌的精品商业综合体，并将大厦更名为静安NEO。而该项目从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕，仅用了一年时间。在翰同接手这栋楼之后，出租率达到95%，业主一年的租金收入从600万涨到1800万。

对于将大厦且分成小块经营，王倩指出，作为专业的投资人，买任何项目**点考虑的是怎么退出，什么时候退出，以什么价格退出。对于经营性的物业来说，市场上有一个公认资本化率，运营现金流稳定的话可以实现20倍、25倍，甚至30倍的资产增值。据悉，老楼改造的投资期为5到7年。

王倩称，翰同资本希望通过轻重资产的结合打造生态圈，通过持有的资产给翰同的被投企业提供更大的管理面积。目前翰同主要还是选择、上海这两个城市，与资本方合作，考虑募集更大规模、更长期的资金，运作一些体量大、值得长期持有的、周期在五年甚至以上的项目。

据王倩透露，继静安NEO之后，在未来一年间，上海外滩NEO、张江NEO以及三元NEO、上地NEO都将陆续打造完毕，NEO有望成为翰同资本在城市更新领域高端的品牌IP。

今年三季度，包括福田区的汉国城市商业中心，以及南山区的华润大厦、华润置地大厦D座、微软科通大厦和前海信利康大厦在内，共计五座**写字楼项目落成入市，合计约为54.9万平方米新增写字楼面积。市场总存量因此环比上升8%至786万平方米。

　　**太平戴维斯统计数据显示，三季度全市**写字楼租赁成交环比增长49.8%至40.7万平方米。金融、高科技、联合办公及专业咨询企业仍是需求的主要驱动力。

　　主要租赁交易包括，Vivo在宝安区壹方中心承租约1.2万平方米。松下机电在华润置地B座租赁4000平方米。深圳进出口银行在福田区鼎和大厦租用约8000平方米。Hays'和Manpower分别在华润总部大厦和中国人寿大厦租赁约300平方米和1000平方米。

　　此外，联合办公运营商在深圳继续加速扩张。

　　Wework在华润大厦、TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁总共3.1万平方米。Funwork在福田区东海国际租赁约4000平方米、罗湖区京基100租赁约3000平方米。

　　就三季度**写字楼租金水平看，小幅度下跌0.1%至每平方米229.7元。区域市场来看，南山区平均租金下跌0.8%至每平方米每月196.7元，福田区上涨0.1%至每平方米每月266.4元。

　　值得关注的是，南山区市场对高品质**写字楼的租赁需求强劲，但新入市的租金普遍低于区内平均水平，致使区域整体平均租金小幅度下跌。

　　“由于部分业主提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率和加速市场去化，深圳**写字楼市场平均租金小幅下跌。鉴于南山区的新入市面积巨大，租金下跌尤为明显。”**太平戴维斯研究部谢靖宇如是说。

　　预计四季度还将有七个新项目入市，总建筑面积约为 60.4万平方米。大面积项目的入市将不可避免地导致空置率上升。另一方面，新项目的入市可为租户提供更多物业和面积选择，这意味着租户将有更大的议价空间。

　　四季度，南山区的**写字楼物业市场需求将保持乐观态势，科技类企业因扩租需求，成为该区域的主要承租力。此外，随着后海总部基地的快速发展，更多**国内外企业搬迁进驻，以推动其**业务的拓展。