中熙ECO写字楼招商

2017年，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应，其中北京就有10个新的**写字楼项目入市，建筑面积共计753,344平方米，这使得北京的**写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。

进入2018年，北上广深等几座主要城市，仍有许多项目入市，但在写字楼总体投资增速下降的背景下，随后的一段时间内，新增供应的步伐有所放缓。这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。

另一方面，作为办公的延伸业态，联合办公面对眼前的蓝海，其总体规模仍在不断发展，城市布局的范围也在逐渐扩大，而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题，终在各方主体的角力中逐渐清晰。

写字楼投资增速放缓与空置率难题

回看近几年的数据，2018年之前的几年中，尽管办公楼投资额、竣工面积逐年上涨，但投资增速却一直呈下降趋势；而新开工面积的增速从2015年开始就一直为负值。2018年前9月，办公楼投资增速、新开工面积增速、竣工面积增速皆为负值，表现较为疲软。

数据来源：国家统计局 观点指数整理

显然，房企在利润平衡的过程中，现金流成为它们考量的重要因素，对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。而缓流见沉沙，当增速不再成为主角，存量与空置率则变成了各座城市关注的焦点。

数据显示，截至今年三季度末，北京、上海、深圳、广州的写字楼存量分别为1048.6万平方米、880万平方米、500多万平方米以及466.6平方米。*三季度，四座*城市的空置率总体较低，处于4%至15%之间；北京写字楼租金仍为较高，达442.4元/平方米/月。

**季度，北京写字楼市场土地供应不断收紧，核心区域土地资源越发**，导致空置率近期内上涨幅度不会过大；同时伴随着四环限增新建商办项目的政策加持，商业用地供给面临断档，拿地成本也将越来越高。在此形势之下，核心区商业用地及写字楼项目未来三年内价值有望推向新高。

数据来源：国家统计局 观点指数整理

*三季度，上海写字楼在新增供应节奏放缓的情况下，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到P2P深度洗牌及共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。该季度总共有32.4万平方米新增面积入市，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1个百分点至14.7%。

另外，在政策驱动和产业结构转型升级的推进下，广州**写字楼市场需求保持高位，但在*三季度，广州全市并没有新增写字楼供应入市，因此空置率降至4.3%，环比减少1.3个百分点，这也是广州写字楼市场近10年来的较低值。

相对于*城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，二线城市空置率却普遍偏高，二线城市写字楼的存量大概在150至350万平方米之间，与*城市有着较大的差距。*三季度，成都、重庆、武汉、长沙等城市写字楼的空置率皆处于高位，较高值达42.9%。

而城市写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解。

比如，*三季度的西安联合办公品牌迅速扩张，Funwork、ATLAS在该季度均有5,000平方米以上的租赁成交，于是推动了城市空置率下降至25.5%。而由于西安目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户西安，预计未来西安写字楼市场租赁需求将持续旺盛。

而三季度，成都**写字楼市场保持上半年的活跃度，租金环比上涨2.4%。其中，正是由于联合办公、TMT行业需求旺盛等因素，令全市空置率环比下跌4.3个百分点。该季度净吸纳达11.26万平方米，至此，**季度累计吸纳量已逾去年全年总吸纳量。