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开发商资金压力大


据不完全统计，2019年*房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标，大部分集中在TOP50房企中。在房地产行业整体增速放缓的背景下，截至10月末，在这些提出了年度业绩目标的房企中，有**六成房企目标的完成率达到80%，但仍有部分房企的销售不及预期。华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标六成左右。


“开发商业绩压力大，年底要冲一下。现在很多房企的策略是赶快出货，获取现金流‘活下去’，然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉说。今年**季度，多家上市房企的现金流表现不甚理想。例如，绿地控股、新城控股**季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房地产市场确实有压力，开发商纷纷创新思路。“首付分期”从严格定义上看是违规的，但在市场下行阶段，此类做法受到查处的情况相对较少，部分开发商打起了“擦边球”。


“类似‘首付分期’实际上有多种形式，如果是银行帮忙贷款，与监管部门关于银行贷款的政策相违背，属于违规操作，应该予以打击。如果是开发商自己垫资，那么相当于通过垫资加快购房流程的办理，在是否违法的界定方面比较模糊，但会在一定程度上影响房地产交易秩序。”严跃进说。记者 张晓琪

11月30日，老牌房企合生创展集团有限公司发布公告称，2019年11月30日，公司全资附属公司合生国际，拟分别出售康至公司及凯大公司全部股份予买方Treasure Abundance Limited。对此，业内人士分析指出，合生创展此举意在补充流动资金，填补大幅下滑的业绩。




两次出售同一标的物业？


据合生创展11月30日公告显示，估计康至公司购买价约15.01亿元（约2.18亿美元），估计凯大公司购买价约4.53亿元（约6567.96万美元）。不过，在任何情况下，较终康至公司购买价不得**过约2.28亿美元，而较终凯大公司购买价不得**过约6896.36万美元。协议日期，卖方及其各自的联属人士合计结欠项目公司的净额约人民币13.88亿元。卖方应在完成前悉数偿还公司间贷款。


该公告称，根据公司公布日期可取得的资料，合生国际及其联属人士在公司间贷款金额*结欠项目公司的净额约人民币9.54亿元，预期合生国际将承担的卖方承担开支约人民币7.475亿元。集团计划以内部资源为支付合生公司间贷款金额提供资金。


值得注意的是，此次公告披露涉及的项目公司所拥有标的物业为东方文化艺术中心一部分的北楼，位于东城区朝阳北路9号。


另据公告披露，凯大公司、康至公司及柏顺公司分别占项目公司东方文华国际置业有限公司51%、46%及1.9%权益，境内股东占1.1%，主营开发、兴建、租赁及管理位于的东方文化艺术中心项目下的酒店、音乐厅及办公室。


记者注意到，2019年9月27日合生创展公告显示，合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司东方文华国际置业有限公司股权，涉及的标的物业为合生国际大厦项目，同样位于中国东城区朝阳北路9号，标的物业也是为东方文化艺术中心一部分的北楼。


两次交易是为一个标的物业？2019年9月27日，合生创展公告显示，2019年9月27日交易的买方为金致投资有限公司，目标公司为康至公司、凯大公司以及柏顺公司，按此公告交易，金致投资有限公司购买上述三家目标公司股权之后，目标公司的股东将成为金致投资有限公司。但是，记者经天眼查系统并未发现上述三家目标公司的股东为金致投资有限公司。


对此，有业内人士指出，按照上述情况推理，很容易让人质疑2019年的那次交易很可能没有成功，于是今年11月30日再次出让。

12月4日，备受关注的中粮地产与大悦城地产的重组方案获得中国证监会审核通过，这也标志着中粮地产自2019年7月公告筹划重大事项停牌算起，历时17个月的重组即将步入发行阶段。


中粮地产此次重组意义重大，**，本次重组是中粮集团地产业务板块的整合，是中粮集团央企改革的成功范例和实践；*二，重组将显著提升两家公司的综合竞争力，在运营效率、融资能力、品牌优势等方面均能够形成合力，实现规模跨越；*三，重组后的中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的一专业化平台，以市场上少有的全业态地产公司的全新姿态，开启新阶段的发展。




中粮集团地产板块整合 未来将以专业化平台化运作


2014年7月15日，**国资委召开发布会，公布了开展“四项改革”试点名单，中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一。2015年中，中粮集团对架构进行了一次深刻的调整，建立了18个专业化业务平台，分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来，已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2019年7月底，作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。


在央企深化改革，强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下，中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展，两个公司的整合势在必行。


本次重组成功过会，标志着中粮集团央企改革的步伐再次向前迈进，中粮地产将成为中粮集团地产板块的一专业化公司。中粮地产有望通过同类合并，形成品牌合力，实现规模和竞争力的大幅提升，不断提质增效，步入发展快车道。


重组将显著提高综合竞争能力


大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台，专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展，大悦城已成为中粮旗下较为成功的商业地产运营平台，在业内拥有非凡的品牌影响力和消费者口碑。2019年是大悦城的高质量发展年，面对市场宏观调控整体趋紧的压力，大悦城以精细的运营管理能力、强大的品牌影响力以及灵活的资源整合能力，经受住了来自政策、行业的多方面挑战；业绩稳步提升，1—10月，大悦城收获近60个行业重量级奖项，销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。


中粮地产作为全国较具影响力的房地产企业之一，项目主要布局在、上海、深圳、成都、厦门等二十多个城市，目前的主要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。经过多年发展，中粮地产品牌在行业和已进入城市具有良好美誉度和品牌影响力，以优良的品质和完善的服务赢得了市场**。




本次重组完成后，中粮地产将成为产品线齐全，市场内少有的拥有地产全业态的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补，使双方在融资、市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。


融资方面，通过增大体量、增强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；市场方面，整合后的主体将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市场地位及市场份额也得到进一步提升；人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的较优配置；土地获取方面，整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性，土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，双方将对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将整合后的公司打造成为全业态的中国综合性房地产旗舰平台。