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资金承压 多家房企借道“长租”融资失败


2019年10月24日 07:46 来源：经济参考报


记者 高伟 报道


10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行*二期住房租赁专项公司债券。据悉，万科本期债券发行规模不**过20亿元，票面利率询价区间为3.50%-4.80%；期限方面为5年期。万科方面表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。


10月份以来，多家房地产企业先后公布了发债计划，富力地产、华夏幸福基业、蓝光发展等企业陆续公布了**过150亿人民币的发债计划。


不过，由于今年以来房地产行业的融资环境持续收紧，有关部门出台多项政策防范房地产行业的债务风险。尤其是近段时间，“长租公寓”市场的风险引起业内普遍重视。在此背景下，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。


克而瑞地产研究中心近日发布的统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。


10月13日，据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2019年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。


“不仅是境内多家房企的公司债因限制增多被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制”。克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，不仅如此，从可比较数据来看，今年前9月，83%的企业债券发行成本较2019年全年有所增加。多家房企表示，融资成本到2019年底的时候还会有所上升。


该人士表示，“就整体市场而言，对房企融资监管的力度仍然没有放松，尤其是大额融资公司债，通过难度更高”。


中原地产**分析师张大伟认为，在资金压力下，多数房企对融资的需求依然很大，10月以来，多家房企在资本市场开启融资动作。“现在来看，2019年四季度，房地产企业较重要的工作将是融资”。


他认为，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。同时，在各类调控政策持续加码的趋势下，许多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推动了房地产企业的融资需求”。


“从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧”。张大伟分析认为，从各地楼市调控政策效应来看，预计房企的资金还会继续受到压力。“与此同时，发债等渠道还有可能继续收紧。综合来看，对房企来说，2019年将是较近4年来资金压力较大的一年”。

万科拟发行20亿元境内公司债券 用于住房租赁项目建设


来源：观点地产网 发布时间：2019-10-23



10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行*2期住房租赁专项公司债券。


观点地产新媒体了解，本期债券发行规模为不**过20亿元，每张面值为100元，共计不**过2000万张，发行价格为人民币100元/张。


同时，该债券票面利率询价区间为3.50%-4.80%；期限方面为5年期（附*3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。


另外，该债券的发行首日、网下认购起始日为10月26日，拟于深交所上市。


万科表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。
说说*享河套红利的深物业金领！


福田5盘中，深物业金领**是个特殊楼盘。


**，这是一一个非城市更新项目，是创造了国贸大厦“三天一层楼”深圳速度的深物业，在福田口岸成片社区开发的较后一块地。此前开发的**广场、皇御苑、廊桥国际等，人气鼎盛。相比于城市更新项目，金领的土地成本更低，利于形成价格优势；


*二，项目与福田CBD的关系较为密切，堪称深港城市中轴之上，福田CBD对接中国香港西九龙的门户明珠。这在广深港高铁中国香港段9月23日开通之后，14分钟可抵达西九龙，尤显地理位置之显要。


第三、公园物业优势明显。项目在滨河大道南侧形成宽阔的展示面，大量单位可俯瞰深圳中心公园无边绿意，有媲美纽约公园的观感。


*四，*享中国香港河套开发红利。这点值得多花点篇幅讲讲。


粤港澳大湾区战略规划背景中，深圳与中国香港的融合意义较其重大。这两座2万亿俱乐部城市一衣带水，本来就是中国香港与内地融合的桥头堡，通过前海深港服务业合作区的开发，已经进行了城市融合积极有意义的践行。


在粤港澳大湾区规划升级为**战略后，双城不满足于前海的合作，又开辟出一个城际融合的全新战场——港深创新与科技园。中国香港在18/19财年将预留200亿港元，用于**期发展，包括土地平整、基础设施、上盖建设和早期营运等。


与前海深港服务业合作区不同的是，这次的合作区域落在落马洲河套地区，为中国香港特别行政区属地，深圳也将提供1.5平方公里土地，呼应港深创新与科技园的开发建设，为深圳参与提供*阵地。这对深圳侧临近片区形成强大的价值提升**。


与前海开发相比，时隔十年之后，在此打造中国香港较大的科技创新园区，规划起点更高，产业前瞻性更强，经济扶持力度更大，利于形成深港融合“西有前海，东有河套”的互动格局。深物业金领，位于福田CBD南端，与深圳侧1.5平方公里土地无缝对接，成为福田5盘中就近便捷享有河套开发红利的首盘，出门脚跨皇岗口岸、福田口岸，举步即至。


据了解，深物业金领项目总建筑面积逾18万㎡，将供应1766套住宅，主力户型约65-90㎡，相比于中洲湾的住宅88-143㎡，及毛坯均价8.9万元/㎡，单套总价优势明显。剧透一下，金领首批518套住宅已开始申领预售许可证，属意中心资产的市民又一次机会。
从《追梦，**再出发！》说起……


9月20日在深圳市民中心广场举办的纪念**40周年《追梦，**再出发》晚会，不只是一台普通意义的晚会。因为纪念**40周年的名义，因为举办地深圳市民广场，因为43座高楼组成的炫彩灯光秀为璀璨背景，而被赋予特别的意义。


从2008年世界金融危机至今，在不到十年的时间里，深圳在国内大中城市中，率先宣告产业转型成功，福田CBD崛起为国内**CBD，同样功不可没。


论GDP产值（2622亿）、纳税额（1111亿）和城市GDP贡献率（14.98%），福田CBD均力压三大**CBD，高居国内CBD之一；福田CBD还拥有总部企业342个（全国**），进驻世界**企业98家（全国*三），纳税过亿楼栋76座（全国**）等傲人指标。这些还只是2015年的数据，已开始奠定“天字一号CBD”声名。


当前海中心携多重**战略，奔往粤港澳大湾区引擎地位，福田-罗湖中心则默默前行，以惊世经济数据，维持在“双城市中心”格局中的天平不至于倾斜，维护了“老中心”的尊严。


《追梦》晚会没有选择安全**条件更优的深圳湾体育馆（春茧）举行，也可看出福田CBD在深圳**再出发征程中的**地位不容动摇！


5盘聚首，触发“十月围城”！


与经济蓬勃发展形成鲜明对照的是，中心城区可开发土地所剩无几，房地产供应日渐萎缩，使得市民多年前就将眼光投向原关外的更广阔天地。这更映衬出福田CBD强大的集聚力和辐射力。“工作在CBD，生活在别处”，成为大量深圳人的真实写照。


没有新增土地，不代表房地产开发就此枯竭。罗湖-福田中心在城市更新领域开始发力，渐成磅礴之势。但面对庞大旺盛的置业需求，在主城区购买房产的机会，对于多数置业者而言，仍是闪现，稍纵即逝。


而这次，罗湖9月份4新盘上市，福田10月份5盘聚首，这种“中心开花”局面非常**，利于在置业者群体中形成聚焦，出现“十月围城”盛景。


这5个楼盘分别是，深业中城、中洲湾、绿景红树湾壹号、深物业金领、宝树台。


其中，**个楼盘已经获准入市，从现场传出的信息较正面，对市场置业心理较具刺激性。绿景红树湾壹号10月13日推出345套83-167㎡现楼住宅，近500批诚意客户参与公证摇号，当天项目整体去化约70%，打响“十月围城”**枪；


10月17日，中洲湾商务公寓开始选房，供应408套、建筑面积约为35-60㎡公寓，备案均价约8.5万/㎡，开盘当天整体去化**过五成。同在10月12日获准预售的深业中城，也已上周末开盘，这是一个未开已成“网红盘”的楼盘，单价10万+，现场传来热销佳绩，当天吸金60亿元，表现相当不俗。


另外2个项目也已枕戈待旦，蓄势待发。宝树台住宅即将现楼发售，深物业金领展示中心已开放，入市在即。
随着惠州房地产市场的发展，企业推售提速，违规施工的情况时有发生。近日，惠州大亚湾区执法局针对近半年来的市场查处情况，集中公布了17宗因无证施工被立案查处的案件，涉及企业共16家。其中惠州市**东部房地产开发有限公司、华润沿海（惠州）发展有限公司等7家公司因无规划证进行建设遭到查处通报，而深圳市建工集团股份有限公司、中天建设集团有限公司等9家公司则因未经批准擅自施工被立案查处，16家企业共计罚款金额达到257.9万元。




违规企业被罚合计近260万元




据大亚湾区执法局发布的行政处罚决定书显示，这17宗企业无证施工案件在违法行为上有所不同，分别为无规划证进行建设和未经批准擅自施工建设。




其中，惠州市**东部房地产开发有限公司、华润沿海（惠州）发展有限公司等7家公司因无规划证施工遭到查处通报，而深圳市建工集团股份有限公司、中天建设集团有限公司等9家公司则是因为未经批准擅自施工建设的违规行为遭到处罚。




查处方式则为行政通报和罚款。7家无规划证施工企业被罚金额合计达到213.6万元，其*润沿海发展公司和大亚湾伟创实业均**过70万元，分别罚款达到75.8万元和73.4万元；另有惠州市金璟东置业有限公司和惠州市秋谷实业集团有限公司分别被罚35.7万元和29.3万元。




对未经批准擅自施工企业的处罚，除大亚湾海亚达房地产有限公司被处以17.28万元罚款外，其余都是单个企业单次违规行为，均被罚款3万元，深圳建工、东江建筑等8家企业的9宗违法行为合计被罚27万元。按照通报，该类型违法行为总计罚款金额为44.3万元。这意味着16家违规施工企业被罚款金额达到257.9万元。




“相对开发项目赶工所带来的利润，几万元的罚款对于开发企业的惩戒效果是很有限的，企业不断出现违规行为也正是因为违法成本太低了。”针对多家企业违规被立案查处的情形，一名要求匿名的业内人士介绍，以未经批准擅自施工为例，3万元的罚款对于追逐利润至上的企业来说是没有约束力的，办理施工手续和相关证件若是需要一个月时间，违规擅自施工就意味着工期将提**个月，而将工期提前所得的收益，远远**过因违规被罚的金额。


有企业多次违规




根据行政处罚决定书内容，记者注意到，被立案查处的企业违规施工行为均集中在今年4—6月份。其中4月就有6宗，分别是金璟东置业和大亚湾聚兴实业无规划证建设，以及大亚湾海亚达房地产和深圳建筑工程股份有限公司等4家企业未经批准擅自施工。




在5月和6月份，因无证施工被立案查处的案件数量合计达到11宗。华润沿海发展公司、**东部房地产开发公司、秋谷实业集团等成员房地产企业，以及深圳建工公司、中天建设集团等建筑企业均出现违规行为。




与此同时，单家企业多次违规现象也受到关注。据处罚决定书显示，惠州市东江建筑安装工程有限公司就分别在5月和6月份因未经批准擅自施工建设的违规行为被两度查处。




此外，因无规划证进行施工遭查处的惠州市金璟东置业有限公司和惠州大亚湾聚兴实业发展有限公司在处罚决定书上显示的公**定代表人姓名同为“梁继业”也引起关注。记者查询两家公司工商信息发现均为碧桂园集团控股公司。另因擅自施工被罚的大亚湾海亚达房地产有限公司也为碧桂园子公司。




“针对这样的情况，未来将持续加大督查和检查力度，对于企业违规施工的行为予以查处和规范，推动大亚湾建筑市场的有序发展和安全生产。”大亚湾执法局相关负责人表示，在惠州经营的开发企业、建筑企业等都要警醒，**部门对于企业的违法违规行为将保持持续动态打击，企业也要及时规范自身行为。
深圳网讯 10月18日，全市首起“套路贷”案件在罗湖区人民法院开庭审理，7名被告人出庭受审。罗湖检方认为，该犯罪团伙内7名被告人无视国家法律，以非法占有为目的，用虚构事实的方法，骗取他人财物，数额特别巨大，应当以诈骗罪、敲诈勒索罪追究其刑事责任。目前，该案还在进一步审理之中。




作为深圳较早的建成区与中心城区，罗湖不仅在经济社会发展上领风气之先，对于新型犯罪也总是“先知先觉”，形成严打高压态势。在扫黑除恶斗争中罗湖区打响全市打击“套路贷”犯罪**枪。截至9月，罗湖区打掉恶势力团伙5个，今年1至9月份，全区刑事案情同比下降19．8％，八类严重暴力警情、“两抢”警情分别同比下降11．8％、56．4％。


所谓“套路贷”实质是一个披着民间借贷外衣行诈骗之实的骗局，诱骗有房者借款套取高额保证金手续费。2014年，该犯罪团伙成员在深圳市注册成立深圳阿美金融服务有限公司，租用福田区某商务中心作为办公场所从事民间放贷金融服务。


据了解，该犯罪团队会找一些贷款信用差、房产已多处作抵押及急需现金的借款人。放贷犯罪团伙会与被害人签订借款合同，制造民间借贷假象，并以“违约金”、“保证金”等各种名目骗取被害人签订“虚高借款合同”、“房产抵押合同”等明显不利于被害人的合同，同时带借款人去公证处，将房屋的出租、管理及查档权授权给了贷款方，以便为今后和借款人打官司提供合法依据。




此团伙收取高额保证金后，以各种理由不给借款人放贷，接着又安排业务员冒充出资人打电话给借款人，以查询到借款人隐瞒负债为由认定借款人已经违约，要求借款人提前还款，并以向法院起诉、查封房产威胁借款人，向借款人勒索虚高过账金额的款项。


在多次勒索未果的情况下，便告知出资人称借款人有赖账行为。出资人为了能追讨回更多的债务，会伙同该团伙以实际未履约的借款合同、虚假证明等资料向法院提起诉讼，试图通过法院判决的方式获得向借款人过账金额的款项。案情显示，该犯罪团伙在两个月内共作案12单，他们到法院起诉、要求借款人还款的金额，跟借款人实际拿到的借款，两者有巨大的差距。


案例：借款15万300万的房子被查封


2019年7月，邓先生的堂姐找到了他，想通过他向“深圳市阿美金融服务有限公司”贷款15万元，做资金周转。因堂姐的房子在邓先生的名下，且堂姐还说通过中介认识的人，邓先生遂答应了。


之后，贷款公司业务员与之接洽，以邓先生名下的房产为抵押做贷款，并要求签订一份“空白合同”，并告诉他这是“行规”，邓先生没多想，就在合同上按上手印。之后，邓先生陆陆续续收到了总计50万元的钱款。业务员告诉他，只是随手帮公司“走个账”，提高下公司的信用。随后，35万元就被转回到对方账户。对方又以要交保证金、利息等理由，让邓先生取现7．9万元交给业务员。这时，邓先生手头实际拿到的钱只剩7．1万元。


等到还款日到后，对方以违约名义，向借款人索要50万借款，如果借款人不还便向法院申请查封借款人房产。邓先生还不断地接到威胁电话，甚至被人堵在屋内要钱。因为没有相关证据，邓先生价值300万元的房子被查封。


之后，邓先生来到罗湖公安分局桂园派出所报案，没想到警方一查，被这家公司骗了的人在深圳有十几个，分布在福田、龙岗、罗湖等多个区。此案中，受害人龙女士借款50万元，结果600万元的房产被查封，甚至还有蛇口价值一千万元房产被查封的事情。