银田鹏展写字楼招商

今年三季度，包括福田区的汉国城市商业中心，以及南山区的华润大厦、华润置地大厦D座、微软科通大厦和前海信利康大厦在内，共计五座**写字楼项目落成入市，合计约为54.9万平方米新增写字楼面积。市场总存量因此环比上升8%至786万平方米。

　　**太平戴维斯统计数据显示，三季度全市**写字楼租赁成交环比增长49.8%至40.7万平方米。金融、高科技、联合办公及专业咨询企业仍是需求的主要驱动力。

　　主要租赁交易包括，Vivo在宝安区壹方中心承租约1.2万平方米。松下机电在华润置地B座租赁4000平方米。深圳进出口银行在福田区鼎和大厦租用约8000平方米。Hays'和Manpower分别在华润总部大厦和中国人寿大厦租赁约300平方米和1000平方米。

　　此外，联合办公运营商在深圳继续加速扩张。

　　Wework在华润大厦、TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁总共3.1万平方米。Funwork在福田区东海国际租赁约4000平方米、罗湖区京基100租赁约3000平方米。

　　就三季度**写字楼租金水平看，小幅度下跌0.1%至每平方米229.7元。区域市场来看，南山区平均租金下跌0.8%至每平方米每月196.7元，福田区上涨0.1%至每平方米每月266.4元。

　　值得关注的是，南山区市场对高品质**写字楼的租赁需求强劲，但新入市的租金普遍低于区内平均水平，致使区域整体平均租金小幅度下跌。

　　“由于部分业主提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率和加速市场去化，深圳**写字楼市场平均租金小幅下跌。鉴于南山区的新入市面积巨大，租金下跌尤为明显。”**太平戴维斯研究部谢靖宇如是说。

　　预计四季度还将有七个新项目入市，总建筑面积约为 60.4万平方米。大面积项目的入市将不可避免地导致空置率上升。另一方面，新项目的入市可为租户提供更多物业和面积选择，这意味着租户将有更大的议价空间。

　　四季度，南山区的**写字楼物业市场需求将保持乐观态势，科技类企业因扩租需求，成为该区域的主要承租力。此外，随着后海总部基地的快速发展，更多**国内外企业搬迁进驻，以推动其**业务的拓展。

万科董事会**郁亮在14日面对媒体时，依然保持了对市场前景的“悲观”判断。他称，房地产行业不可能恢复过去的增长速度。

郁亮的如此判断，来源于市场上的诸多信号。国家统计局14日发布数据显示，今年1~11月，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。

中原地产**分析师张大伟认为，从细分单月的数据来看，今年的9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。“如果2019年的政策不变，房地产市场将出现明显调整，市场拐点已经出现。”张大伟称。

新城控股(26.660, -0.55, -2.02%)高级副总裁欧阳捷认为，未来楼市以“稳”为主，市场会在2019年触底回暖，具体表现为：土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少，整个市场处于一个成交量和价格相对稳定但并不火热的底部状态。

无论是销售面积、销售金额，还是房地产投资，由增转降的趋势似乎无可避免。“春江水暖鸭先知”，房企向来审慎，它们的战略变更也预示着房地产市场拐点的到来。业内更加关注的是：从紧的调控政策，在新房滞销、房企融资渠道不畅的背景之下，是否会在未来灵活调整？

市场拐点隐现

临近年末，房地产市场格局已定。从宏观数据来看，2018年房地产市场仍然保持稳定。尽管销售面积和销售金额同比涨幅下降，但相比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言，今年全年数据不会相差太远，整体保持平稳。

12月15日，国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，各地11月房地产市场整体保持稳定。据初步测算，4个*城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中：和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。

不过，在宏观数据之外，市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。

自10月以来，存量房市场就遭遇了滑铁卢。有数据显示，北上广深四个*城市二手房交易量自今年年中以来就逐渐下降，并于10月录得年内低点；而到了11月，4个*城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点；而31个二线城市与35个三线城市的二手住宅销售价格也仅上涨0.3%与0.4%。

张大伟认为，从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现**过10个热点城市二手房价格下调，这是较近4年来**出现。预计未来几个月，二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

另一方面，逼近年末，市场上的观望氛围也较上半年更为浓烈，购房者的买房意愿下降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏，导致年底的楼市出现了“旺季不旺”的局面，开发商只有采取大幅度降价促销的行为，才能吸引购房者入市。

一手房市场的疲软在“金九银十”就已经显现。据克而瑞数据，今年10月，*房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。而*房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

与之相对应的是，大多数房企的推货高峰期都在三、四季度，市场不给力的现实，给了房企沉重一击，导致不少公司前11个月的销售总额与其年初确定的销售目标相比仍有较大差距。

“我们公司的年度目标很难完成，冲刺一把后，大概还有100亿元的缺口。”华南一家上市房企营销部门总监难以掩饰内心的焦虑。作为营销口的负责人之一，其部门面临着较大压力，如果完不成任务，整个部门的年终奖将化为泡影。