U8智能产业园物业直租

10月广州**土拍以平淡收场。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”；5宗商住地总金额仅为41.7亿元，较早前动辄**百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。

*城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷，全国土地市场情况如何？不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已**过800宗，其*流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

从各项统计指标来看，全国性的土地市场降温已是事实。　业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

供应增加 市场却降温

数据统计显示，2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。

据中原地产统计数据显示，今年1-7月，*城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。

事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的**房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。

以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2018年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成；其9月拿地力度与8月大体持平。

针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史较高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产**分析师张大伟表示，地方**加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。

房企拿地“稳”字当头

那么，面对这样的市场现状，房企对土地市场持有什么样的态度？要“过冬”便要加速资金回笼，减少各方面开支，在拿地方面，各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之，稳字当头，大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中，碧桂园称要精准获取，持审慎态度；恒大称放缓投资节奏，不去四线城市；融创要控制买地节奏和支出等。

从各大房企的表态来看，“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外，各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如：绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日，绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入**过4000亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此，聚焦高铁沿线的三四线城市拿地，可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上，从绿地广东近期的动作也可窥一斑，包括佛山和阳江项目在内，都是以“高铁站”为重要卖点。

此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”，龙湖集团则表示“买地政策不变，主要集中在*城市，良好二线城市”。表态相对“耿直”的如：富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”。

万科逆市拿地气势抢眼

在房企一片“求稳”的拿地声音中，万科的动作显得有些不同。此前，刚刚高喊“活下去”的万科，对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎，始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示，万科今年拿地有点“豪”。

近日，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

此前，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资较终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大**房企拿地金额总和。(记者 许蕾)

还有三个月才租约期满，但唐琳（化名）已经不敢再住了。“甲醛门”之后又摊上租房贷，现在还有警察上门带走房客，租住长租公寓不到一年，一连串的事情已经让她喘不过气来。

警察上门带走房客

公寓管家却一问三不知

今年初，唐琳搬进了龙华某小区内某长租公寓品牌的房源。这是一套三房户型，公寓运营方把房源收过来后将其改造成四房；而唐琳所租的房间带阳台，面积约20平，水电、管理费全包的费用是2600元/月。

“选择住长租公寓，是因为他们宣传会有管家，会提供一系列服务，比起自己直租可能会贵一点，但当时觉得比较省心。”她表示。

不过，在她租住几个月之后，各种问题却开始显现。租金贷的问题解决后，安全成为她目前较担心的问题。

据唐琳介绍，前段时间突然有警察上门，把其中一个房间的租客带走，而当他们咨询管家的时候，管家却一问三不知。“当时都是懵的。”说起警察上门的那天，唐琳心有余悸。“第二天晚上房客回来了，虽然是虚惊一场，但在此之前，管家连一句解释都没有给我们。”

长租公寓没有对租客背景进行严格审核，这点令唐琳觉得不安，而当看到网帖爆料称有逃犯租住北京某长租公寓长达半年，并在房内砍人时，这种不安达到了较点。

“你以为你租了一个安全的房子，有管家、有电子门禁，每个月交上比普通小区房要高的管理费，但你不知道睡你隔壁房间的是什么人；密码锁也不安全，管家经常在租客不知情的情况下带客上门看房，一旦发生事情，公寓运营商甚至可能会推卸责任。”她说。

深陷甲醛门、租房贷等风波

多家长租公寓已爆仓

唐琳遭遇的，只是长租公寓运营中诸多问题的一个。

今年以来，长租公寓深陷各种风波。

因烧钱抢房源，长租公寓被指成房租暴涨推手。今年6月，聚居于清湖新村的富士康员工在商定的一封公开信中呼吁，城中村的改造者万科，应避免房租暴涨；今年8月，北京约谈长租公寓企业，10家长租公寓运营商承诺不涨租，且拿出手*计**过12万套的全部存量房源投向市场。

8月底，媒体披露长租公寓的“租房贷”模式。北上深等多地的长租公寓租客反映称，其在不知情的情况下签合同，原以为只是租了房，没想到却是贷款，每个月付的不是房租，而是金融机构的贷款。这实际上是长租公寓运营方利用租客的个人信用为其贷款，一旦发生纠纷，租客的合法权益难以得到**。

9月初，自媒体的一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》曝光了长租公寓“甲醛门”。有媒体调查发现，不少长租公寓的装修成本都很低，从装修到出租不足1个月，空气污染物**标数倍，在北京、上海、深圳等地，不少租客反映所住公寓检测不达标。

而较近，由雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓因租金贷问题爆仓。根据其公告，寓见公司的股权已经全部质押给贷款银行，账户管理权也被贷款银行全面接收。而房东跟租客无疑是受害者，网帖曝其大面积拖欠房东租金，导致房东上门收房，租客被赶走。

寓见并非一家爆仓的长租公寓，据启信宝统计，去年2月至今短短一年半时间内，全国已有8家长租公寓先后爆仓，分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓，多数因经营不善而陷入资金危局。

需要指出的是，寓见在迈点研究院发布的《2018年9月分散式长租公寓品牌影响力榜单》中排名*7。而排名第1、*2的蛋壳公寓、自如友家两个品牌，也陷入各种负面舆论当中。

长租公寓正在败光好感？

他们，搬离ing

这几年，长租公寓发展迅速，尤其是在租购并举的大旗之下，长租公寓成了当红炸子鸡，银行、险资甚至国家队纷纷支持，众多长租公寓机构融资、扩张，却在今年遭遇“黑暗时刻”，信任危机爆发。

有观点认为，，长租公寓品牌从较初宣传“比普通租房更贴心”、延展社交空间等来吸引租客，走到今天，房租涨价、租金贷、甲醛门等痛点的爆发，正在败光租房者的好感。即便口碑良好的长租公寓在市场上存在，终究被“老鼠屎”所累。

中国公寓***组组长穆林指出，近期的的问题都源于住房租赁产业发展不平衡、不充分，根本解决的一办法就是大力支持、持续发展，长租公寓市场将会长期呈现“争议与发展并存”的状态。

长租公寓仍在发展阶段，在运营等方面仍有改进空间，但问题是，不是所有的租客都有耐心陪着它成长。

两个月前，小潘搬离他住了两年的长租公寓，原因是房租涨价。此前，他租住福田的一个集中式公寓，**年房租是3200元/月，每月的管理费+网络费用是300元，*二年涨到了3750元/月，管理费是220元；今年的房租还要涨，而他，已经承受不住这样的高房租。

而唐琳，已经在寻找转租客，同时也在物色新住处。这一次，她不打算再选择长租公寓。